Breve guida operativa su affitti brevi. Campania e Lombardia

Locazioni brevi. Campania e Lombardia.

1. Quadro normativo generale

La Regione Campania disciplina le locazioni turistiche brevi all’interno della L.R. 7 agosto 2019 n. 16, modificata dalla L.R. 5 luglio 2023 n. 11. La normativa coordina le attività ricettive tradizionali ed extralberghiere, includendo anche le locazioni brevi previste dal D.L. 50/2017.

2. CUSR – Codice Unico Identificativo delle Strutture Ricettive

Il CUSR è obbligatorio per tutte le strutture ricettive e per le locazioni brevi.
Va utilizzato in promozione, comunicazione, commercializzazione, anche tramite intermediari.
È necessario per partecipare a fiere, iniziative promozionali e per ottenere contributi regionali.
La Regione ha istituito anche l’Agenzia regionale del turismo per coordinare le attività di settore.

3. Avvio dell’attività di locazione breve

Per iniziare a locare un immobile in Campania occorre:

Verificare l’idoneità dell’immobile secondo le norme vigenti.
Registrarsi presso il Comune e inviare la Comunicazione attività di locazione breve.
- Dal 30 ottobre 2023 la comunicazione va inviata solo tramite SUAP usando la piattaforma impresainungiorno (modello approvato con D.D. n. 3/2023).

4. Adempimenti obbligatori

Oltre alla comunicazione SUAP, sono richiesti:

Iscrizione al Portale Alloggiati Web della Questura per comunicare gli ospiti.
Pagamento e dichiarazione della tassa di soggiorno, se prevista dal Comune (dichiarazione entro il 30 giugno dell’anno successivo).
Stipula del contratto di locazione.
Trasmissione delle presenze per fini statistici tramite il Rilevatore Turistico Regionale (in transizione verso ROSS1000 dal 2024).

5. Strumenti utili della Regione Campania

Portale regionale “Sinfonia Turismo SMART”	Sinfonia Turismo SMART	Nuovo portale regionale per strutture ricettive, che ha sostituito i precedenti sistemi “Turismo Web” e “Rilevatore Turistico Regionale”.
Agenzia Regionale per la Promozione del Turismo (“Campania Turismo”)	agenziacampaniaturismo.it	Ente attuatore regionale per turismo, bandi, promozione e supporto agli operatori.
Sistema Informativo Territoriale (SIT / Geoportale cartografico)	SIT GeoPortale	Portale territoriale per dati cartografici e di pianificazione (SPG).
Sistema nazionale ROSS1000 (flussi turistici)	ROSS1000 (ANBBA informazioni Campania)	Sistema nazionale per la rilevazione dei flussi turistici: Campania sta passando da “Rilevatore Turistico” a ROSS1000 a partire dal 2024.
Video guida “Sinfonia Turismo SMART”	Guida video (YouTube)	Tutorial pratico sull’accesso e l’uso della piattaforma regionale.
Deliberazioni DGR 64/2021 e DGR 552/2023	DGR 64/2021 & 552/2023 (BURC)	Norme attuative per l’attribuzione del CUSR alle strutture ricettive e locazioni brevi, tramite “Turismo Web” e RUOLI dei Comuni.

✅ CHECKLIST – Avvio e gestione Locazione Turistica Breve (Campania)

1. Verifica preliminare immobile

[ ] Conformità urbanistica e catastale
[ ] Agibilità e sicurezza impianti
[ ] Assenza di divieti condominiali
[ ] Dotazioni minime presenti

2. Comunicazione SUAP (obbligatoria dal 30/10/2023)

[ ] Accesso a impresainungiorno.gov.it
[ ] Selezione SUAP del Comune
[ ] Compilazione modello “Comunicazione attività di locazione breve” (D.D. n. 3/2023)
[ ] Allegati caricati (documento identità, titolo di disponibilità)
[ ] Invio telematico
[ ] Ricevuta conservata

3. Richiesta CUSR

[ ] Registrazione su Sinfonia Turismo SMART
[ ] Richiesta codice CUSR
[ ] Inserimento CUSR su annunci, comunicazioni e materiale promozionale

4. Adempimenti di pubblica sicurezza

[ ] Registrazione al portale Alloggiati Web
[ ] Comunicazione ospiti entro 24 ore
[ ] Conservazione ricevute invii

5. Tassa di soggiorno

[ ] Verifica regolamento comunale
[ ] Riscossione contributo dagli ospiti (se previsto)
[ ] Versamento secondo scadenze comunali
[ ] Dichiarazione annuale entro 30 giugno

6. Contratto di locazione breve

[ ] Contratto scritto per ogni soggiorno
[ ] Durata ≤ 30 giorni
[ ] Nessun servizio ricettivo (colazione, pulizie giornaliere, ecc.)
[ ] Copia conservata

7. Comunicazione flussi turistici

[ ] Accesso al Rilevatore Turistico Regionale / transizione ROSS1000
[ ] Invio presenze secondo scadenze
[ ] Conservazione ricevute

8. Gestione fiscale

[ ] Registrazione redditi in dichiarazione
[ ] Valutazione cedolare secca 21%
[ ] Conservazione documentazione fiscale

9. Aggiornamenti e variazioni

[ ] Comunicazione variazioni al Comune / SUAP
[ ] Aggiornamento dati su Sinfonia Turismo SMART
[ ] Verifica periodica aggiornamenti normativi

Caso Lombardia.

Ecco norme + checklist operative per la Lombardia, basate sulle fonti ufficiali regionali e sugli aggiornamenti 2025 (Regolamento Regionale 6/2025 e Allegato G‑bis).

1. Normativa della Lombardia sulle locazioni turistiche

(locazioni turistiche e locazioni brevi con finalità turistica)

Riferimenti normativi principali

L.R. 27/2015 – Politiche regionali in materia di turismo.
R.R. 7/2016 – Standard qualitativi e dotazioni minime delle strutture extra‑alberghiere.
R.R. 6/2025 – Modifica del R.R. 7/2016 e introduzione dell’Allegato G‑bis: definisce requisiti minimi obbligatori e servizi per gli alloggi dati in locazione per finalità turistiche, incluse le locazioni brevi.

2. Requisiti minimi degli alloggi (Allegato G‑bis)

2.1. Spazi e capienza

Calcolo superficie utile escludendo cucina e bagni.
Posti letto ammessi:
- fino a 48 m² → 1 posto ogni 8 m²
- 49–84 m² → 1 posto ogni 12 m²
- oltre 85 m² → 1 posto ogni 14 m²
Tolleranza: 5%.
Obbligo secondo bagno se > 8 posti letto.

2.2. Dotazioni strutturali e impianti

Energia elettrica, acqua calda/fredda, riscaldamento obbligatorio.
Impianti conformi e controllati periodicamente.

2.3. Arredi e servizi minimi

Cucina/soggiorno: frigorifero, lavello, forno/piano cottura, tavolo e sedie, divano, stoviglie.
Camere: letti, comodini con lampada, armadio, specchio, cestino.
Bagno: lavandino, doccia/vasca, WC, bidet (deroga solo se tecnicamente impossibile).
Servizi obbligatori: pulizia ad ogni cambio ospite, accoglienza o recapito concordato.

2.4. Sicurezza

Rilevatori gas/monossido dove necessario.
Estintori portatili a norma.
Manutenzione regolare impianti e arredi.

2.5. Aspetti amministrativi

Dichiarare nella SCIA/Comunicazione al Comune il rispetto dell’Allegato G‑bis.
Verificare eventuali norme comunali aggiuntive (abitabilità, altezze minime).
Aggiornare certificazioni impianti.

3. Adempimenti amministrativi in Lombardia

3.1. Comunicazione al Comune (SCIA o comunicazione semplice)

Dipende dal Comune: alcuni richiedono SCIA, altri comunicazione di locazione turistica. Presentazione della Comunicazione di Inizio Attività (CIA) al Comune tramite la piattaforma SUAP Impresa in un giorno o piattaforme comunali equivalenti

3.2. Codice Identificativo Regionale (CIR)

Obbligatorio per tutte le strutture ricettive e locazioni turistiche. Va esposto e inserito in annunci e portali.

3.3. Alloggiati Web (Questura)

Obbligo di comunicare gli ospiti entro 24 ore. Registrazione sul sito Alloggiatiweb per la denuncia degli ospiti alla pubblica sicurezza.
La mancata indicazione o l’uso errato del CIR comporta sanzioni da 500 a 2.500 euro per ogni attività pubblicizzata, con possibilità di sospensione fino a tre mesi o cessazione dell’attività in caso di violazioni ripetute.

3.4. Imposta di soggiorno

Se prevista dal Comune → riscossione + versamento + dichiarazione periodica.

3.5. Comunicazione flussi turistici

Tramite il sistema regionale (varia per Comune)

Obblighi per il locatore.

Comunicare l’inizio dell’attività al Comune e le generalità degli ospiti entro 24 ore dall’arrivo, secondo il TULPS;
Rispettare le normative fiscali, inclusa l’eventuale imposta di soggiorno prevista dal Comune;
Garantire i requisiti minimi degli alloggi secondo l’Allegato G bis: impianti conformi, riscaldamento obbligatorio, cucina/soggiorno attrezzati, camere con letti e armadi, bagno completo, pulizia ad ogni cambio ospite e accoglienza o recapito concordato;
Destinazione urbanistica residenziale e conformità igienico-sanitaria ed edilizia;
Categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 – uffici o studi);
Ogni unità abitativa deve essere identificata da un subalterno catastale e richiede una CIA separata.

La differenza principale tra locazione breve e struttura ricettiva: La locazione breve si limita al mero godimento dell’immobile senza prestazioni aggiuntive obbligatorie, mentre le strutture ricettive possono offrire servizi aggiuntivi come pulizie, cambio biancheria e accoglienza continuativa.

1. Durata della locazione breve (normativa nazionale)

La locazione breve è definita dal D.L. 50/2017 (convertito in L. 96/2017) e confermata dalle norme aggiornate al 2026.

Durata massima: 30 giorni

Un contratto è “locazione breve” solo se:

ha durata non superiore a 30 giorni;
è stipulato da persone fisiche fuori dall’attività d’impresa;
riguarda immobili abitativi;
può includere solo servizi essenziali (pulizia, biancheria).

👉 Se supera i 30 giorni, non è più locazione breve: diventa locazione abitativa ordinaria (4+4, transitorio, studenti, ecc.).

2. Durata del soggiorno in struttura ricettiva

Per le strutture ricettive (alberghi, B&B, affittacamere, case vacanza, residence, ecc.) non esiste un limite massimo di durata del soggiorno.

Caratteristiche:

Il cliente può soggiornare 1 giorno o 6 mesi, senza limiti normativi.
Il rapporto non è un contratto di locazione, ma un contratto di ospitalità.
Sono ammessi servizi tipici: colazione, pulizie giornaliere, reception, cambio biancheria, ecc.
La struttura deve essere registrata come impresa ricettiva e rispettare le norme regionali (SCIA, CIR/CUSR, requisiti tecnici, sicurezza).

3. Differenza giuridica fondamentale

Aspetto	Locazione breve	Struttura ricettiva
Durata	Max 30 giorni	Massimo 1 anno, oltre il quale il soggetto è considerato “residente”
Tipo di contratto	Contratto di locazione	Contratto di ospitalità
Servizi ammessi	Solo essenziali	Servizi alberghieri completi
Regime fiscale	Redditi da locazione (cedolare secca)	Redditi d’impresa
Codice identificativo	CIN + CIR/CUSR	CIN + CIR/CUSR
Obblighi Questura	Alloggiati Web	Alloggiati Web
Normativa	D.L. 50/2017	Norme regionali + Codice del Turismo

4. Nota per la Lombardia (2025–2026)

La Lombardia, con il Regolamento Regionale 6/2025, ha introdotto l’Allegato G‑bis che disciplina requisiti e dotazioni degli alloggi turistici, ma non modifica la durata massima della locazione breve, che resta 30 giorni secondo la legge nazionale.

CHECKLIST – Locazione Turistica / Breve in Lombardia

A. Verifica immobile