Breve guida operativa su affitti brevi. Campania e Lombardia

Pubblicato il Luglio 21, 2026 da admin

Locazioni brevi. Campania e Lombardia.

 1. Quadro normativo generale

La Regione Campania disciplina le locazioni turistiche brevi all’interno della L.R. 7 agosto 2019 n. 16, modificata dalla L.R. 5 luglio 2023 n. 11. La normativa coordina le attività ricettive tradizionali ed extralberghiere, includendo anche le locazioni brevi previste dal D.L. 50/2017.

 2. CUSR – Codice Unico Identificativo delle Strutture Ricettive

  • Il CUSR è obbligatorio per tutte le strutture ricettive e per le locazioni brevi.
  • Va utilizzato in promozione, comunicazione, commercializzazione, anche tramite intermediari.
  • È necessario per partecipare a fiere, iniziative promozionali e per ottenere contributi regionali.
  • La Regione ha istituito anche l’Agenzia regionale del turismo per coordinare le attività di settore.

3. Avvio dell’attività di locazione breve

Per iniziare a locare un immobile in Campania occorre:

  1. Verificare l’idoneità dell’immobile secondo le norme vigenti.
  2. Registrarsi presso il Comune e inviare la Comunicazione attività di locazione breve.
    • Dal 30 ottobre 2023 la comunicazione va inviata solo tramite SUAP usando la piattaforma impresainungiorno (modello approvato con D.D. n. 3/2023).

 4. Adempimenti obbligatori

Oltre alla comunicazione SUAP, sono richiesti:

  • Iscrizione al Portale Alloggiati Web della Questura per comunicare gli ospiti.
  • Pagamento e dichiarazione della tassa di soggiorno, se prevista dal Comune (dichiarazione entro il 30 giugno dell’anno successivo).
  • Stipula del contratto di locazione.
  • Trasmissione delle presenze per fini statistici tramite il Rilevatore Turistico Regionale (in transizione verso ROSS1000 dal 2024).

5. Strumenti utili della Regione Campania

Portale regionale “Sinfonia Turismo SMART”Sinfonia Turismo SMARTNuovo portale regionale per strutture ricettive, che ha sostituito i precedenti sistemi “Turismo Web” e “Rilevatore Turistico Regionale”.
Agenzia Regionale per la Promozione del Turismo (“Campania Turismo”)agenziacampaniaturismo.itEnte attuatore regionale per turismo, bandi, promozione e supporto agli operatori.
Sistema Informativo Territoriale (SIT / Geoportale cartografico)SIT GeoPortalePortale territoriale per dati cartografici e di pianificazione (SPG).
Sistema nazionale ROSS1000 (flussi turistici)ROSS1000 (ANBBA informazioni Campania)Sistema nazionale per la rilevazione dei flussi turistici: Campania sta passando da “Rilevatore Turistico” a ROSS1000 a partire dal 2024.
Video guida “Sinfonia Turismo SMART”Guida video (YouTube)Tutorial pratico sull’accesso e l’uso della piattaforma regionale.
Deliberazioni DGR 64/2021 e DGR 552/2023DGR 64/2021 & 552/2023 (BURC)Norme attuative per l’attribuzione del CUSR alle strutture ricettive e locazioni brevi, tramite “Turismo Web” e RUOLI dei Comuni.

✅ CHECKLIST – Avvio e gestione Locazione Turistica Breve (Campania)

1. Verifica preliminare immobile

  • [ ] Conformità urbanistica e catastale
  • [ ] Agibilità e sicurezza impianti
  • [ ] Assenza di divieti condominiali
  • [ ] Dotazioni minime presenti

2. Comunicazione SUAP (obbligatoria dal 30/10/2023)

  • [ ] Accesso a impresainungiorno.gov.it
  • [ ] Selezione SUAP del Comune
  • [ ] Compilazione modello “Comunicazione attività di locazione breve” (D.D. n. 3/2023)
  • [ ] Allegati caricati (documento identità, titolo di disponibilità)
  • [ ] Invio telematico
  • [ ] Ricevuta conservata

3. Richiesta CUSR

  • [ ] Registrazione su Sinfonia Turismo SMART
  • [ ] Richiesta codice CUSR
  • [ ] Inserimento CUSR su annunci, comunicazioni e materiale promozionale

4. Adempimenti di pubblica sicurezza

  • [ ] Registrazione al portale Alloggiati Web
  • [ ] Comunicazione ospiti entro 24 ore
  • [ ] Conservazione ricevute invii

5. Tassa di soggiorno

  • [ ] Verifica regolamento comunale
  • [ ] Riscossione contributo dagli ospiti (se previsto)
  • [ ] Versamento secondo scadenze comunali
  • [ ] Dichiarazione annuale entro 30 giugno

6. Contratto di locazione breve

  • [ ] Contratto scritto per ogni soggiorno
  • [ ] Durata ≤ 30 giorni
  • [ ] Nessun servizio ricettivo (colazione, pulizie giornaliere, ecc.)
  • [ ] Copia conservata

7. Comunicazione flussi turistici

  • [ ] Accesso al Rilevatore Turistico Regionale / transizione ROSS1000
  • [ ] Invio presenze secondo scadenze
  • [ ] Conservazione ricevute

8. Gestione fiscale

  • [ ] Registrazione redditi in dichiarazione
  • [ ] Valutazione cedolare secca 21%
  • [ ] Conservazione documentazione fiscale

9. Aggiornamenti e variazioni

  • [ ] Comunicazione variazioni al Comune / SUAP
  • [ ] Aggiornamento dati su Sinfonia Turismo SMART
  • [ ] Verifica periodica aggiornamenti normativi

Caso Lombardia.

Ecco norme + checklist operative per la Lombardia, basate sulle fonti ufficiali regionali e sugli aggiornamenti 2025 (Regolamento Regionale 6/2025 e Allegato G‑bis).

1. Normativa della Lombardia sulle locazioni turistiche

(locazioni turistiche e locazioni brevi con finalità turistica)

Riferimenti normativi principali

  • L.R. 27/2015 – Politiche regionali in materia di turismo.
  • R.R. 7/2016 – Standard qualitativi e dotazioni minime delle strutture extra‑alberghiere.
  • R.R. 6/2025 – Modifica del R.R. 7/2016 e introduzione dell’Allegato G‑bis: definisce requisiti minimi obbligatori e servizi per gli alloggi dati in locazione per finalità turistiche, incluse le locazioni brevi.

2. Requisiti minimi degli alloggi (Allegato G‑bis)

2.1. Spazi e capienza

  • Calcolo superficie utile escludendo cucina e bagni.
  • Posti letto ammessi:
    • fino a 48 m² → 1 posto ogni 8 m²
    • 49–84 m² → 1 posto ogni 12 m²
    • oltre 85 m² → 1 posto ogni 14 m²
  • Tolleranza: 5%.
  • Obbligo secondo bagno se > 8 posti letto.

2.2. Dotazioni strutturali e impianti

  • Energia elettrica, acqua calda/fredda, riscaldamento obbligatorio.
  • Impianti conformi e controllati periodicamente.

2.3. Arredi e servizi minimi

  • Cucina/soggiorno: frigorifero, lavello, forno/piano cottura, tavolo e sedie, divano, stoviglie.
  • Camere: letti, comodini con lampada, armadio, specchio, cestino.
  • Bagno: lavandino, doccia/vasca, WC, bidet (deroga solo se tecnicamente impossibile).
  • Servizi obbligatori: pulizia ad ogni cambio ospite, accoglienza o recapito concordato.

2.4. Sicurezza

  • Rilevatori gas/monossido dove necessario.
  • Estintori portatili a norma.
  • Manutenzione regolare impianti e arredi.

2.5. Aspetti amministrativi

  • Dichiarare nella SCIA/Comunicazione al Comune il rispetto dell’Allegato G‑bis.
  • Verificare eventuali norme comunali aggiuntive (abitabilità, altezze minime).
  • Aggiornare certificazioni impianti.

3. Adempimenti amministrativi in Lombardia

3.1. Comunicazione al Comune (SCIA o comunicazione semplice)

Dipende dal Comune: alcuni richiedono SCIA, altri comunicazione di locazione turistica. Presentazione della Comunicazione di Inizio Attività (CIA) al Comune tramite la piattaforma SUAP Impresa in un giorno o piattaforme comunali equivalenti

3.2. Codice Identificativo Regionale (CIR)

Obbligatorio per tutte le strutture ricettive e locazioni turistiche. Va esposto e inserito in annunci e portali.

3.3. Alloggiati Web (Questura)

Obbligo di comunicare gli ospiti entro 24 ore. Registrazione sul sito Alloggiatiweb per la denuncia degli ospiti alla pubblica sicurezza.
La mancata indicazione o l’uso errato del CIR comporta sanzioni da 500 a 2.500 euro per ogni attività pubblicizzata, con possibilità di sospensione fino a tre mesi o cessazione dell’attività in caso di violazioni ripetute.

3.4. Imposta di soggiorno

Se prevista dal Comune → riscossione + versamento + dichiarazione periodica.

3.5. Comunicazione flussi turistici

Tramite il sistema regionale (varia per Comune)

Obblighi per il locatore.

  • Comunicare l’inizio dell’attività al Comune e le generalità degli ospiti entro 24 ore dall’arrivo, secondo il TULPS; 
  • Rispettare le normative fiscali, inclusa l’eventuale imposta di soggiorno prevista dal Comune;
  • Garantire i requisiti minimi degli alloggi secondo l’Allegato G bis: impianti conformi, riscaldamento obbligatorio, cucina/soggiorno attrezzati, camere con letti e armadi, bagno completo, pulizia ad ogni cambio ospite e accoglienza o recapito concordato;
  • Destinazione urbanistica residenziale e conformità igienico-sanitaria ed edilizia;
  • Categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 – uffici o studi);
  • Ogni unità abitativa deve essere identificata da un subalterno catastale e richiede una CIA separata.

La differenza principale tra locazione breve e struttura ricettiva: La locazione breve si limita al mero godimento dell’immobile senza prestazioni aggiuntive obbligatorie, mentre le strutture ricettive possono offrire servizi aggiuntivi come pulizie, cambio biancheria e accoglienza continuativa.

1. Durata della locazione breve (normativa nazionale)

La locazione breve è definita dal D.L. 50/2017 (convertito in L. 96/2017) e confermata dalle norme aggiornate al 2026.

Durata massima: 30 giorni

Un contratto è “locazione breve” solo se:

  • ha durata non superiore a 30 giorni;
  • è stipulato da persone fisiche fuori dall’attività d’impresa;
  • riguarda immobili abitativi;
  • può includere solo servizi essenziali (pulizia, biancheria).

👉 Se supera i 30 giorni, non è più locazione breve: diventa locazione abitativa ordinaria (4+4, transitorio, studenti, ecc.).

 2. Durata del soggiorno in struttura ricettiva

Per le strutture ricettive (alberghi, B&B, affittacamere, case vacanza, residence, ecc.) non esiste un limite massimo di durata del soggiorno.

Caratteristiche:

  • Il cliente può soggiornare 1 giorno o 6 mesi, senza limiti normativi.
  • Il rapporto non è un contratto di locazione, ma un contratto di ospitalità.
  • Sono ammessi servizi tipici: colazione, pulizie giornaliere, reception, cambio biancheria, ecc.
  • La struttura deve essere registrata come impresa ricettiva e rispettare le norme regionali (SCIA, CIR/CUSR, requisiti tecnici, sicurezza).

3. Differenza giuridica fondamentale

AspettoLocazione breveStruttura ricettiva
DurataMax 30 giorniMassimo 1 anno, oltre il quale il soggetto è considerato “residente”
Tipo di contrattoContratto di locazioneContratto di ospitalità
Servizi ammessiSolo essenzialiServizi alberghieri completi
Regime fiscaleRedditi da locazione (cedolare secca)Redditi d’impresa
Codice identificativoCIN + CIR/CUSRCIN + CIR/CUSR
Obblighi QuesturaAlloggiati WebAlloggiati Web
NormativaD.L. 50/2017Norme regionali + Codice del Turismo

4. Nota per la Lombardia (2025–2026)

La Lombardia, con il Regolamento Regionale 6/2025, ha introdotto l’Allegato G‑bis che disciplina requisiti e dotazioni degli alloggi turistici, ma non modifica la durata massima della locazione breve, che resta 30 giorni secondo la legge nazionale.

CHECKLIST – Locazione Turistica / Breve in Lombardia

A. Verifica immobile

  • [ ] Conformità urbanistica e catastale
  • [ ] Agibilità
  • [ ] Impianti certificati
  • [ ] Riscaldamento presente
  • [ ] Dotazioni minime conformi Allegato G‑bis
  • [ ] Calcolo posti letto secondo superfici
  • [ ] Verifica obbligo secondo bagno (>8 posti letto)

B. Comunicazione al Comune

  • [ ] Verifica se serve SCIA o comunicazione semplice
  • [ ] Compilazione modulo comunale
  • [ ] Dichiarazione rispetto Allegato G‑bis
  • [ ] Invio telematico
  • [ ] Conservazione ricevuta

C. Codice Identificativo Regionale (CIR)

  • [ ] Registrazione sul portale regionale
  • [ ] Richiesta CIR
  • [ ] Inserimento CIR su annunci e materiale informativo

D. Sicurezza

  • [ ] Rilevatori gas/CO installati (se necessari)
  • [ ] Estintori presenti e revisionati
  • [ ] Piano di manutenzione impianti
  • [ ] Registro controlli periodici

E. Alloggiati Web

  • [ ] Registrazione Questura
  • [ ] Comunicazione ospiti entro 24 ore
  • [ ] Conservazione ricevute

F. Imposta di soggiorno

  • [ ] Verifica regolamento comunale
  • [ ] Riscossione contributo
  • [ ] Versamento secondo scadenze
  • [ ] Dichiarazione periodica

G. Contratto di locazione

  • [ ] Contratto scritto per ogni soggiorno
  • [ ] Durata ≤ 30 giorni (locazione breve)
  • [ ] Nessun servizio ricettivo (colazione, pulizie giornaliere)
  • [ ] Conservazione copia

H. Flussi turistici

  • [ ] Registrazione al sistema comunale/provinciale
  • [ ] Invio presenze
  • [ ] Conservazione ricevute

I. Aggiornamenti

  • [ ] Monitoraggio aggiornamenti normativi regionali
  • [ ] Aggiornamento certificazioni impianti
  • [ ] Comunicazione variazioni al Comune

Links utili.

CAMPANIA:

Strutture ricettive e locazioni brevi – Portale Regione Campania

Elenco strutture ricettive e locazioni turistiche brevi

CUSR – Codice Unico Struttura Ricettiva

SUAP – Comunicazione attività di locazione breve (impresainungiorno)

Sinfonia Turismo SMART – Portale operatori Campania

Agenzia Campania Turismo

Normativa turismo – Regione Lombardia

Regolamento Regionale 7/2016 (strutture extra‑alberghiere)

Regolamento Regionale 6/2025 – Allegato G‑bis (locazioni turistiche)

Portale ufficiale CIR Lombardia

Linee guida CIR

 Impresainungiorno – SUAP nazionale

Portale SUAP Lombardia (MUTA)

 Sistema regionale di rilevazione flussi turistici (Lombardia)

Visit Lombardia – Turismo ufficiale

Osservatorio turistico regionale

Alloggiati Web – Polizia di Stato

Imposta di soggiorno – Dichiarazione annuale MEF

Flussi turistici – ROSS1000

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Mimit: al via le domande per accedere ai 731 milioni per gli Accordi per l’innovazione

Pubblicato il Gennaio 15, 2026 da admin

Al via da 14 gennaio, e fino alle ore 18.00 del 18 febbraio, la presentazione delle domande per accedere ai 731 milioni di euro di contributi a fondo perduto messi a disposizione dal Ministero delle Imprese e del Made in Italy a sostegno dei progetti di innovazione industriale di aziende e centri di ricerca.

“Con questa misura – dichiara il Ministro delle Imprese e del Made in Italy, sen. Adolfo Urso – mettiamo a disposizione di imprese e centri di ricerca risorse significative per rafforzarne la competitività sui mercati internazionali, puntando sull’innovazione tecnologica nei settori strategici del Made in Italy”.

Il provvedimento, previsto dal decreto ministeriale del 4 settembre 2025, stanzia la somma di 731 milioni di euro, suddivisi in 530 milioni per i progetti relativi a automotive e trasporti, materiali avanzati, robotica e semiconduttori, e 201 milioni per tecnologie quantistiche, reti di telecomunicazione, cavi sottomarini, realtà virtuale e aumentata.

Possono accedere alle agevolazioni aziende di qualsiasi dimensione, con almeno due bilanci approvati, che operino nei settori industriale e dei trasporti, centri di ricerca e imprese di servizi. È consentito presentare anche progetti congiunti tra più soggetti, fino a un massimo di cinque.

I richiedenti potranno ricevere contributi diretti fino al 45% dei costi per le piccole imprese, al 35% per le medie e al 25% per le grandi. È previsto inoltre un eventuale finanziamento agevolato fino al 20%. Circa un terzo delle risorse stanziate è destinato a sostenere progetti di ricerca e sviluppo nelle regioni del Mezzogiorno.

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Agevolazioni statali per i servizi di cloud computing e cyber security

Pubblicato il Gennaio 14, 2026 da admin

Si riporta nota Ministeriale MIMIT.

Agevolazioni per PMI e lavoratori autonomi 

Il decreto ministeriale 18 luglio 2025 definisce i criteri, le modalità e le procedure di accesso alle agevolazioni volte a sostenere la domanda di servizi e prodotti di cloud computing e cyber security da parte di PMI e lavoratori autonomi, al fine di favorire la transizione digitale dei medesimi soggetti nonché lo sviluppo di soluzioni tecnologiche avanzate.

Il decreto direttoriale 21 novembre 2025 definisce invece le modalità di formazione dell’elenco dei soggetti abilitati alla fornitura dei servizi e prodotti di cloud computing e cyber security agevolabili nell’ambito dell’intervento disciplinato dal decreto ministeriale 18 luglio 2025.

Con successivo provvedimento saranno definiti modalità e termini di funzionamento dello sportello agevolativo.

Cos’è

L’incentivo, disciplinato dal decreto ministeriale 18 luglio 2025, è volto a sostenere la domanda di servizi e prodotti di cloud computing e cyber security da parte di PMI e lavoratori autonomi, a fronte dell’acquisizione, da parte degli stessi, di soluzioni tecnologiche nuove e aggiuntive rispetto a quelle a disposizione e/o di soluzioni tecnologiche più avanzate e sicure rispetto a quelle in uso.

Ai fini dell’ammissibilità alle agevolazioni, i servizi e prodotti di cloud computing e cyber security dovranno essere forniti da soggetti iscritti in apposito elenco formato e tenuto dal Ministero, con le modalità indicate nel decreto direttoriale 21 novembre 2025.

Le risorse disponibili

La dotazione finanziaria è pari a 150 milioni di euro, a valere sulle risorse del Fondo sviluppo e coesione (FSC) relative al periodo di programmazione 2014-2020.

A chi si rivolge

Possono beneficiare delle agevolazioni le PMI e i lavoratori autonomi, operanti sull’intero territorio nazionale che dispongono, all’atto della presentazione della domanda di accesso alle agevolazioni, di un contratto per la fornitura di servizi di connettività con velocità minima in download di 30 Mbps.

Piani di spesa ammissibili

Sono considerate ammissibili alle agevolazioni le spese sostenute per l’acquisizione di uno o più servizi/prodotti di cloud computing e cyber security comprendenti hardware, software e servizi cloud, che risultano presenti nel seguente elenco:

  • soluzioni hardware cybersecurity, quali: firewall; firewall di nuova generazione (NGFW); router/switch; dispositivi di prevenzione delle intrusioni (IPS);
  • soluzioni software cybersecurity, quali: antivirus e antimalware; software di monitoraggio delle reti; soluzioni di crittografia dei dati; sistemi di gestione delle informazioni e degli eventi di sicurezza (SIEM); software di gestione delle vulnerabilità;
  • servizi cloud infrastrutturali (IaaS) e di piattaforma (PaaS), quali: virtual machine; servizi di storage & backup; network & security (inclusi connettività VPN e servizi DDoS), database;
  • servizi Cloud SaaS, quali: software di contabilità; soluzioni per la gestione delle risorse umane (HRM); sistemi di gestione produttività/Workflow (ERP), incluse soluzioni di produttività aziendale integrate con funzionalità di intelligenza artificiale; software per la gestione di contenuti digitali (CMS) ed e-commerce; strumenti per gestire le interazioni con i clienti (CRM) che includono, tra gli altri, i servizi di collaborazione e centralino virtuale (UCC e PABX);
  • servizi di configurazione, monitoraggio e supporto continuativo dei servizi, inclusi i servizi professionali, fatta eccezione per i servizi di formazione. Tali servizi sono ammissibili nella misura massima del 30% del complessivo piano di spesa e devono essere connessi ad uno o più degli altri servizi individuati nel presente elenco.

I servizi/prodotti agevolabili possono essere acquisiti tramite:

  • acquisto diretto di uno o più servizi/prodotti;
  • sottoscrizione di un abbonamento;
  • adottando una combinazione delle modalità sopra indicate.

I piani di spesa riguardanti i predetti prodotti/servizi, il cui importo non deve risultare inferiore a 4 mila euro, devono:

  • avere una durata non superiore a 12 mesi decorrenti dalla data di comunicazione del provvedimento di concessione delle agevolazioni, qualora il piano sia attuato unicamente mediante acquisto diretto di uno o più servizi/prodotti;
  • essere collegati, nei casi diversi da quello sopra indicato, ad abbonamenti di durata non inferiore a 24 mesi. Qualora la durata dell’abbonamento ecceda tale termine, le spese ammissibili sono limitate a quelle riconducibili ai primi 24 mesi di abbonamento.

Non sono ritenute ammissibili le spese connesse all’acquisizione di prodotti/servizi aventi prestazioni analoghe a quelli già in uso dei soggetti beneficiari.

Le agevolazioni

Le agevolazioni sono concesse, ai sensi del regolamento de minimis, sotto forma di contributo a fondo perduto, nella misura massima del 50% delle spese ammissibili. Le agevolazioni non potranno superare, in ogni caso, l’importo di 20 mila euro.

Le agevolazioni sono erogate in non più di due quote, di cui la prima all’avvenuto sostenimento di almeno il 50% del piano di spesa e la seconda ed ultima a seguito dell’avvenuta ultimazione del piano, fermo restando la possibilità di richiedere l’erogazione in una unica quota a seguito della realizzazione dell’intero piano di spesa.

Elenco dei fornitori dei servizi e prodotti agevolabili

Ai fini dell’ammissibilità all’erogazione dei servizi e prodotti oggetto delle agevolazioni, i fornitori sono tenuti ad iscriversi ad un apposito elenco, istituito e gestito dal Ministero delle imprese e del made in Italy, le cui modalità di formazione sono definite dal decreto direttoriale 21 novembre 2025.

Per effettuare l’iscrizione è necessario presentare apposita istanza al Ministero, nella quale i fornitori dovranno, tra gli altri, attestare il possesso di specifici requisiti individuati all’articolo 4 del decreto direttoriale.

La registrazione al predetto elenco abilita i fornitori all’erogazione dei servizi e/o prodotti dichiarati in sede di presentazione dell’istanza, nonché conferisce a tali servizi e/o prodotti la qualifica necessaria ai fini dell’ammissibilità alle agevolazioni.

I termini per la presentazione delle predette istanze apriranno dalle ore 12:00 del giorno 4 marzo 2026 alle ore 12:00 del giorno 23 aprile 2026.

I fornitori potranno presentare le domande per la registrazione al predetto elenco accedendo esclusivamente ad un’area dedicata che sarà resa disponibile sul portale del Ministero delle imprese e del made in Italy.

Procedure di accesso alle agevolazioni

Termini e modalità di presentazione delle domande di agevolazione da parte delle PMI e dei lavoratori autonomi saranno definiti con successivo provvedimento direttoriale, in esito alla formazione dell’elenco dei soggetti abilitati alla fornitura dei prodotti e servizi agevolabili.

Contatti

Divisione IX. Interventi per il sostegno all’innovazione e alla competitività delle imprese

Normativa

Ultima modifica: 03 Dicembre 2025

Ufficio competente

Divisione IX. Interventi per il sostegno all’innovazione e alla competitività delle imprese

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Delega unica ai servizi online dell’Agenzia delle entrate e dell’Agenzia delle entrate-Riscossione – Che cos’è

Pubblicato il Dicembre 23, 2025 da admin

A partire dall’8 dicembre 2025 (Provvedimento del 7 agosto 2025), i contribuenti potranno delegare, con un’unica operazione, gli intermediari all’utilizzo di uno o più servizi on line dell’ Agenzia delle entrate e dell’Agenzia delle entrate-Riscossione. La data di avvio della nuova procedura è stata resa nota con un congruo lasso di tempo per consentire agli intermediari di adeguare le proprie procedure e i propri sistemi informatici (Specifiche tecniche per la comunicazione dei dati relativi alla delega unica).
Le deleghe attivate prima dell’8 dicembre 2025, conservano la loro efficacia fino alla scadenza originaria ma comunque non oltre il 28 febbraio 2027
La delega potrà essere conferita al massimo a due intermediari e scadrà il 31 dicembre del quarto anno successivo a quello di conferimento. Per attivare (o revocare) le deleghe agli intermediari sono previste modalità esclusivamente digitali: la comunicazione potrà essere fatta direttamente dal contribuente attraverso una specifica funzionalità web, presente nella sua area riservata del sito dell’Agenzia delle entrate; in alternativa, la delega potrà essere comunicata dall’intermediario delegato. Per approfondimenti e dettagli consulta i Provvedimenti del 2 ottobre 2024 e del 20 maggio 2025.
Sarà possibile delegare tutti o alcuni dei servizi on line tra quelli di seguito elencati:
a) la consultazione del Cassetto fiscale delegato
b) uno o più servizi relativi alla Fatturazione elettronica/corrispettivi telematici, ovvero:
1. consultazione e acquisizione delle fatture elettroniche o dei loro duplicati informatici
2. consultazione dei dati rilevanti ai fini IVA
3. registrazione dell’indirizzo telematico
4. fatturazione elettronica e conservazione delle fatture elettroniche
5. accreditamento e censimento dispositivi
c) l’acquisizione dei dati ISA e dei dati per la determinazione della proposta di concordato preventivo biennale
d) i servizi on line dell’area riservata dell’Agenzia delle entrate-Riscossione (ad esempio consultazione della posizione debitoria, istanza di rateizzazione, etc).



Normativa e Prassi
Normativa
• Articolo 21 del decreto legislativo 8 gennaio 2024, n. 1
• Provvedimento del 2 ottobre 2024 recante la disciplina della “Delega unica agli intermediari per l’utilizzo dei servizi on line dell’Agenzia delle entrate e dell’Agenzia delle entrate-Riscossione” (pubblicato il 02/10/2024)
• Provvedimento del 20 maggio 2025 recante le “Modifiche al provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate n. 375356 del 2 ottobre 2024 recante la disciplina della “Delega unica agli intermediari per l’utilizzo dei servizi on line dell’Agenzia delle entrate e dell’Agenzia delle entrate-Riscossione” (pubblicato il 20/05/2025)
• Provvedimento del 7 agosto 2025 recante la “Disponibilità delle funzionalità per la comunicazione dei dati relativi al conferimento della delega di cui al Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate del 2 ottobre 2024” (pubblicato il 07/08/2025)
Specifiche tecniche
Ultimo aggiornamento: 26 settembre 2025
• Allegato 2 – Specifiche tecniche (versione 1.2 del 25 settembre 2025)
• Elenco degli aggiornamenti
• Rappresentazione tabellare del file per la comunicazione di una delega

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Principali adempimenti e novità normative in materia di export prodotti agricoli di 4^ gamma

Pubblicato il Dicembre 23, 2025 da admin

Linee guida tecniche, doganali, sanitarie e normative – UE & Russia

  1. Export dei prodotti agricoli
  2. Le principali novità
  3. Requisiti di conformità, etichettatura e catena del freddo
  4. La TARIC
  5. Quadro sinottico per adempimenti export relativo ad Unione europea e Russia

La seguente panoramica, aggiornata e strutturata sugli adempimenti principali e sulle novità normative riguardanti l’export dei prodotti agricoli di IV gamma (frutta e verdura fresche, lavate, tagliate e confezionate) e gli aspetti doganali collegati, è basata sulle informazioni recuperate dal web e sulle norme vigenti.

🌱 Export prodotti agricoli di IV gamma: adempimenti e novità

📌 1. Requisiti di conformità del prodotto

Per esportare prodotti di IV gamma è necessario garantire:

✔ Conformità igienico‑sanitaria

  • Rispetto del Pacchetto Igiene UE (Reg. CE 852/2004 e 853/2004).
  • Stabilimenti registrati/riconosciuti presso l’autorità sanitaria.
  • Piani HACCP e tracciabilità completi.

✔ Etichettatura conforme al Paese di destinazione

  • Ogni Paese extra‑UE può richiedere regole specifiche su:
    • lingua dell’etichetta,
    • indicazioni obbligatorie,
    • shelf‑life,
    • origine del prodotto.

(Questi aspetti sono richiamati nelle linee guida sull’export agroalimentare Camera di Commercio della Romagna – Forlì-Cesena e Rimini.)

📦 2. Accreditamento e certificazioni per Paesi terzi

Molti Paesi extra‑UE richiedono:

  • Certificati fitosanitari (per frutta e verdura fresche).
  • Registrazione dell’azienda esportatrice presso le autorità locali.
  • Certificati sanitari rilasciati dal Ministero della Salute o dagli UVAC/PIF.

Questi requisiti rientrano nelle “procedure di accreditamento dei produttori di alimenti all’estero” citate nelle fonti Camera di Commercio della Romagna – Forlì-Cesena e Rimini.

🛃 3. Adempimenti doganali principali

✔ Dichiarazione doganale di esportazione

È il documento fondamentale per esportare verso Paesi extra‑UE.
La procedura prevede:

  1. Presentazione della merce all’ufficio doganale.
  2. Controllo e accettazione della dichiarazione.
  3. Assegnazione del MRN (Movement Reference Number).
  4. Invio della merce all’ufficio doganale di uscita Confindustria Emilia.

✔ Codici doganali e classificazione

  • I prodotti di IV gamma rientrano nei capitoli 07 e 20 della Taric, a seconda del livello di trasformazione.
  • È essenziale usare i codici corretti per evitare blocchi o sanzioni.
    Le tabelle aggiornate per la compilazione delle dichiarazioni doganali sono disponibili nella circolare 45/D.

✔ Titoli di esportazione (solo per alcune categorie)

Per alcuni prodotti agricoli può essere necessario un titolo export per ottenere restituzioni o accedere a contingenti.
Il titolo è rilasciato dal Ministero delle Imprese e del Made in Italy e deve essere ottenuto prima delle formalità doganali Agenzia delle Accise, Dogane e Monopoli.

🆕 4. Novità normative rilevanti

🔹 Regolamento UE 510/2014 sui prodotti agricoli trasformati

  • Definisce il regime di scambi per prodotti derivati da materie prime agricole.
  • Include frutta e verdura congelate e altri prodotti trasformati.
    Anche se la IV gamma non è “trasformata” in senso stretto, il regolamento incide su alcune categorie correlate EUR-Lex.

🔹 Aggiornamenti codici doganali

  • La tabella “Natura della transazione” è stata aggiornata dal 1° gennaio 2022 (Circ. 45/D).
  • Ogni anno la Taric viene aggiornata: è importante verificare i codici per i prodotti di IV gamma.

🔹 Digitalizzazione delle procedure doganali

  • Le operazioni di export sono sempre più integrate nel sistema AIDA 2.0 dell’Agenzia delle Dogane.
  • Introduzione progressiva del dossier doganale digitale e della dichiarazione H1.

📊 5. Checklist operativa per l’export di IV gamma

AreaAdempimento
ProdottoConformità igienico‑sanitaria, tracciabilità, shelf‑life
EtichettaVerifica requisiti Paese terzo
CertificazioniFitosanitario, sanitario, accreditamento stabilimento
DoganaClassificazione Taric, dichiarazione H1, MRN
LogisticaCatena del freddo, tempi di transito, packaging idoneo
ContrattualisticaIncoterms, assicurazione, responsabilità

Le esportazioni verso la Russia (che rappresentò prima del conflitto bellico Russo-ucraino un importante sbocco alle produzioni agricole di eccellenza italiane) attualmente risultano sottoposte ad un ferreo regime di restrizioni. (European Commission CTI International Forwarder artser.it Agenzia delle Accise, Dogane e Monopoli EASYFRONTIER La Dogana Facile).

Di seguito si forniscono :

  1. Vademecum operativo completo
  2. Checklist pratica
  3. Riepilogo normativo per UE e Russia
  4. Tabella TARIC per i prodotti di IV gamma

📘 1. VADEMECUM OPERATIVO – Export prodotti agricoli di IV gamma

🥬 A. Preparazione del prodotto

  • Conformità al Pacchetto Igiene UE (Reg. 852/2004 e 853/2004).
  • Stabilimento registrato presso ASL.
  • HACCP aggiornato e tracciabilità completa.
  • Shelf‑life coerente con tempi di trasporto.
  • Packaging idoneo alla catena del freddo.

🏷 B. Etichettatura

  • Lingua del Paese di destinazione.
  • Indicazioni obbligatorie: denominazione, origine, lotto, data scadenza, condizioni di conservazione.
  • Per Paesi extra‑UE: verificare requisiti specifici (es. certificazioni aggiuntive).

📄 C. Documentazione sanitaria e fitosanitaria

  • Certificato fitosanitario (per frutta/verdura fresche).
  • Certificato sanitario se richiesto dal Paese terzo.
  • Registrazione dell’azienda presso autorità del Paese importatore (ove previsto).

🛃 D. Adempimenti doganali

  • Classificazione TARIC corretta.
  • Dichiarazione doganale H1 tramite AIDA 2.0.
  • Ottenimento MRN.
  • Verifica eventuali restrizioni o divieti (soprattutto per Russia).
  • Incoterms chiari nel contratto.

🚚 E. Logistica

  • Trasporto refrigerato continuo.
  • Tempi di transito compatibili con shelf‑life.
  • Assicurazione merci (consigliata).

📋 2. CHECKLIST PRATICA

✔ Prima dell’export

  • [ ] Verifica requisiti igienico‑sanitari
  • [ ] Controllo shelf‑life e packaging
  • [ ] Etichetta conforme al Paese di destinazione
  • [ ] Certificato fitosanitario richiesto?
  • [ ] Certificato sanitario richiesto?
  • [ ] Registrazione esportatore nel Paese terzo?
  • [ ] Codice TARIC corretto
  • [ ] Verifica restrizioni UE → Russia (sanzioni) European Commission Agenzia delle Accise, Dogane e Monopoli EASYFRONTIER La Dogana Facile
  • [ ] Contratto con Incoterms chiari
  • [ ] Pianificazione logistica

✔ Durante la spedizione

  • [ ] Dichiarazione doganale H1
  • [ ] MRN ottenuto
  • [ ] Controllo temperatura durante il trasporto
  • [ ] Documenti allegati alla merce

✔ All’arrivo nel Paese di destinazione

  • [ ] Conferma sdoganamento
  • [ ] Verifica integrità catena del freddo
  • [ ] Archiviazione documenti per 5 anni

🌍 3. RIEPILOGO NORMATIVO – UE vs RUSSIA

🇪🇺 A. Unione Europea

Per esportare verso Paesi UE:

  • Libera circolazione delle merci.
  • Nessun certificato fitosanitario intra‑UE (salvo casi specifici).
  • Obbligo di conformità al Pacchetto Igiene.
  • Etichettatura secondo Reg. 1169/2011.
  • Solo documenti commerciali (DDT, fattura).

👉 Nessuna formalità doganale intra‑UE.

🇷🇺 B. Russia (situazione aggiornata)

🔥 Contesto normativo

📌 Documenti richiesti per esportare in Russia

  • Certificato fitosanitario (obbligatorio).
  • Certificato sanitario (se richiesto).
  • Dichiarazione doganale export UE.
  • Dichiarazione doganale import Russia.
  • Registrazione presso Rosselkhoznadzor (per alcune categorie).
  • Verifica che l’importatore non sia in liste sanzionate UE Agenzia delle Accise, Dogane e Monopoli.

⚠️ Rischi e criticità

📦 4. TABELLA TARIC – Prodotti agricoli di IV gamma

I prodotti di IV gamma rientrano principalmente nei capitoli 07 (ortaggi) e 08 (frutta), con lavorazioni minime (lavati, tagliati, confezionati).

ProdottoDescrizioneCodice TARIC indicativo
Insalate miste lavate e confezionateOrtaggi freschi, anche tagliati0705 11, 0705 19, 0705 29
Lattuga IV gammaFresca, lavata, tagliata0705 11 00
Spinaci IV gammaFreschi, lavati0709 70 00
Carote IV gammaFresche, tagliate0706 10 00
Frutta fresca tagliataNon trasformata0810 xx (in base al frutto)
Mix frutta IV gammaPezzi freschi0810 90

👉 Nota: la classificazione dipende dal grado di lavorazione.
Se il prodotto subisce trasformazioni ulteriori (es. trattamenti conservanti), può ricadere nel capitolo 20.

Quadro di sintesi

📘 MANUALE OPERATIVO ESTESO

Export Prodotti Agricoli di IV Gamma

Linee guida tecniche, doganali, sanitarie e normative – UE & Russia

🧩 1. Introduzione

I prodotti di IV gamma (frutta e verdura fresche, lavate, tagliate e confezionate) richiedono un insieme di adempimenti specifici per l’export, che coinvolgono:

  • requisiti igienico‑sanitari,
  • certificazioni fitosanitarie,
  • etichettatura,
  • classificazione doganale,
  • procedure di esportazione,
  • requisiti del Paese di destinazione.

Questo manuale fornisce un quadro completo e operativo per aziende agricole, OP, cooperative, trasformatori e distributori.

🥬 2. Requisiti di conformità del prodotto

2.1 Normativa igienico‑sanitaria UE

I prodotti devono rispettare:

  • Reg. CE 852/2004 – Igiene dei prodotti alimentari
  • Reg. CE 853/2004 – Norme specifiche per alimenti di origine animale e vegetale
  • Reg. CE 178/2002 – Sicurezza alimentare e tracciabilità
  • Reg. UE 1169/2011 – Etichettatura alimentare

Obblighi per l’azienda:

  • Registrazione stabilimento presso ASL
  • Manuale HACCP aggiornato
  • Tracciabilità completa (art. 18 Reg. 178/2002)
  • Piani di sanificazione e controllo microbico
  • Controllo shelf‑life e studi di durabilità
  • Gestione della catena del freddo (0–4°C)

🏷 3. Etichettatura

3.1 Requisiti generali

L’etichetta deve riportare:

  • Denominazione del prodotto
  • Elenco ingredienti (se mix)
  • Quantità netta
  • Lotto
  • Data di scadenza
  • Condizioni di conservazione
  • Origine
  • Operatore responsabile (nome e indirizzo)

3.2 Requisiti extra‑UE

Ogni Paese può richiedere:

  • lingua locale obbligatoria,
  • diciture aggiuntive,
  • certificazioni sanitarie specifiche.

🌱 4. Certificazioni e documenti sanitari

4.1 Certificato fitosanitario

Obbligatorio per frutta e verdura fresche destinate a Paesi extra‑UE.

Rilasciato da: Servizio Fitosanitario Regionale.

4.2 Certificato sanitario

Richiesto da alcuni Paesi terzi per prodotti ready‑to‑eat.

4.3 Registrazioni presso Paesi terzi

Alcuni Paesi richiedono la registrazione preventiva degli stabilimenti.

🛃 5. Procedure doganali di esportazione

5.1 Classificazione TARIC

La corretta classificazione determina:

  • dazi,
  • restrizioni,
  • documenti richiesti.

Tabella completa al capitolo 10.

5.2 Dichiarazione doganale H1

La dichiarazione di esportazione deve contenere:

  • Codice TARIC
  • Valore merce
  • Origine
  • Documenti allegati
  • Codice natura transazione (aggiornato 2022)

5.3 MRN – Movement Reference Number

Identifica la dichiarazione e consente il tracciamento.

5.4 Ufficio doganale di uscita

La merce deve essere presentata fisicamente o virtualmente.

🚚 6. Logistica e trasporto

6.1 Catena del freddo

  • Temperatura consigliata: 0–4°C
  • Registrazione continua della temperatura
  • Imballaggi idonei e certificati per alimenti

6.2 Tempi di transito

Devono essere compatibili con la shelf‑life residua.

6.3 Incoterms consigliati

  • EXW o FCA per minimizzare rischi dell’esportatore
  • DAP o DDP solo con partner affidabili

🇪🇺 7. Esportazione verso l’Unione Europea

7.1 Regole principali

  • Libera circolazione delle merci
  • Nessuna dichiarazione doganale
  • Nessun certificato fitosanitario intra‑UE
  • Obbligo di conformità al Pacchetto Igiene
  • Etichettatura secondo Reg. 1169/2011

7.2 Documenti richiesti

  • Fattura commerciale
  • DDT
  • Eventuali certificazioni volontarie (GlobalG.A.P., BIO)

🇷🇺 8. Esportazione verso la Russia

8.1 Contesto normativo

A causa delle sanzioni UE verso la Russia (dal 2022 in poi), l’export è soggetto a:

  • controlli rafforzati,
  • restrizioni su alcuni codici doganali,
  • limitazioni finanziarie e bancarie.

I prodotti agricoli freschi non sono generalmente vietati, ma richiedono verifiche puntuali.

8.2 Documenti richiesti

  • Certificato fitosanitario
  • Certificato sanitario (se richiesto)
  • Dichiarazione doganale export UE
  • Dichiarazione doganale import Russia
  • Registrazione presso Rosselkhoznadzor (per alcune categorie)

8.3 Rischi operativi

  • Possibili blocchi doganali
  • Difficoltà nei pagamenti internazionali
  • Necessità di verificare l’importatore (liste sanzioni UE)

🧾 9. Checklist operativa completa

✔ Prima della produzione

  • [ ] HACCP aggiornato
  • [ ] Tracciabilità completa
  • [ ] Controllo fornitori

✔ Prima della spedizione

  • [ ] Etichetta conforme
  • [ ] Certificato fitosanitario
  • [ ] Certificato sanitario
  • [ ] Codice TARIC verificato
  • [ ] Dichiarazione H1 compilata
  • [ ] MRN ottenuto
  • [ ] Incoterms definiti

✔ Durante il trasporto

  • [ ] Temperatura registrata
  • [ ] Documenti allegati
  • [ ] Integrità imballaggi

✔ All’arrivo

  • [ ] Conferma sdoganamento
  • [ ] Archiviazione documenti

📦 10. Tabella TARIC – Prodotti di IV gamma

ProdottoDescrizioneCodice TARIC
Lattuga IV gammaFresca, lavata, tagliata0705 11 00
Insalate misteOrtaggi freschi, tagliati0705 19 / 0705 29
Spinaci IV gammaFreschi, lavati0709 70 00
Carote IV gammaFresche, tagliate0706 10 00
Frutta fresca tagliataNon trasformata0810 xx
Mix frutta IV gammaPezzi freschi0810 90

📚 11. Allegati utili

Posso aggiungere, se vuoi:

  • modelli di etichetta,
  • modelli di fattura export,
  • modelli di dichiarazione doganale,
  • flowchart delle procedure,
  • schede Paese aggiuntive (USA, UK, Emirati, Canada, ecc.).

Modelli documentali

  • Modello di etichetta
  • Modello di fattura commerciale export
  • Modello di dichiarazione doganale (H1 – dati essenziali)

🏷 1. MODELLO DI ETICHETTA – Prodotti IV Gamma

Puoi copiarlo e adattarlo al tuo layout grafico.

———————————————————

NOME PRODOTTO:

INSALATA MISTA IV GAMMA – LAVATA E PRONTA AL CONSUMO

INGREDIENTI:

Lattuga (60%), Radicchio (20%), Carote (20%)

QUANTITÀ NETTA:

150 g

LOTTO:

L240125

DATA DI SCADENZA:

Da consumarsi entro: 25/01/2025

CONDIZIONI DI CONSERVAZIONE:

Conservare tra 0°C e +4°C. Consumare entro 24 ore dall’apertura.

PAESE DI ORIGINE:

Italia

OPERATORE RESPONSABILE:

Azienda Agricola Verde S.r.l.

Via Roma 12 – 84091 Battipaglia (SA) – Italia

ISTRUZIONI:

Prodotto pronto al consumo. Non congelare.

IMBALLAGGIO:

Plastica riciclabile – PP5

———————————————————

📄 2. MODELLO DI FATTURA COMMERCIALE EXPORT

Questo modello è conforme alle esigenze doganali e fiscali per export extra‑UE.

———————————————————

FATTURA COMMERCIALE (COMMERCIAL INVOICE)

Esportatore:

Azienda Agricola …..

Via …………. – cap ………  città …………..(provincia…..) – Italia

P.IVA: ……………..

Importatore:

………… LLC

……………. Street …… – Mosca – Russia

Numero fattura: 2025/0000

Data: …………………..

Luogo di emissione: città ……….. (prov…………) – Italia

Descrizione merce:

Prodotti ortofrutticoli IV gamma – insalate miste

Codice TARIC: 0705 19 00

Quantità:   n…………. confezioni da 150 g

Peso netto totale: ……. kg

Valore unitario: € …………

Valore totale: € ……………

Valuta: EUR

Condizioni di vendita (Incoterms 2020):

……………….. (Italia)

Paese di origine della merce:

Italia

Numero colli:

20 colli – imballaggio isotermico

Trasporto:

Camion refrigerato – temperatura 0–4°C

Documenti allegati:

– Certificato fitosanitario

– Packing list

– Dichiarazione doganale H1 (MRN)

– Certificato sanitario (se richiesto)

Firma esportatore:

_________________________

———————————————————

🛃 3. MODELLO DI DICHIARAZIONE DOGANALE (H1 – DATI ESSENZIALI)

La dichiarazione doganale ufficiale viene generata dal sistema AIDA, ma questo modello ti aiuta a preparare i dati necessari.

———————————————————

MODELLO DATI PER DICHIARAZIONE DOGANALE H1 (EXPORT)

1. Esportatore:

Azienda …………………. S.r.l.

Via …………. – cap …………… città …………………. (prov……) – Italia

EORI: ……………………….

2. Destinatario:

………… LLC –

3. Rappresentante doganale:

[Nome spedizioniere] – EORI: [xxxx]

4. Codice regime:

10 00 – Esportazione definitiva

5. Codice TARIC:

0705 19 00 – Insalate miste fresche

6. Descrizione merce:

Prodotti ortofrutticoli IV gamma – lavati e confezionati

7. Quantità:

180 kg – 1.200 confezioni

8. Valore dichiarato:

€ …………………

9. Paese di origine:

IT – Italia

10. Paese di destinazione:

…………………….           

11. Documenti allegati:

C644 – Certificato fitosanitario 

N380 – Fattura commerciale 

C085 – Packing list 

N740 – Certificato sanitario (se richiesto) 

12. Ufficio doganale di esportazione:

ITXXXX – Salerno

13. Trasporto:

Camion refrigerato – 0/4°C

14. MRN:

[Da generare automaticamente dal sistema doganale]

———————————————————

Etichetta grafica della rucola IV gamma: puoi aprirla o scaricarla direttamente dal card dell’immagine.

Personalizzazione completa per la rucola, inclusi i codici TARIC validi per:

  • Unione Europea
  • Turchia

🌿 RUCOLA IV GAMMA – Codici TARIC

I prodotti di IV gamma rientrano nei capitoli 07 e 08 della nomenclatura doganale.
La rucola fresca, lavata e confezionata, rientra nel codice:

✅ TARIC / HS CODE: 0705 29 00

Descrizione: Altre insalate e cicorie, fresche o refrigerate – incl. rucola (Eruca sativa).

📌 Validità del codice

AreaCodiceNote
Unione Europea0705 29 00Codice TARIC ufficiale UE
Turchia0705 29La Turchia utilizza la nomenclatura HS a 6 cifre; stesso codice

👉 Non esistono dazi UE → Turchia per la rucola fresca, grazie all’Unione Doganale UE‑Turchia.
👉 Possono però esserci controlli fitosanitari all’ingresso.

🏷 ETICHETTA PERSONALIZZATA – Testo per RUCOLA IV GAMMA

Puoi usare questo testo per la versione grafica:

RUCOLA IV GAMMA – LAVATA E PRONTA AL CONSUMO

Ingredienti:

Rucola 100%

Quantità netta:

125 g

Lotto:

L_________

Data di scadenza:

Da consumarsi entro: __/__/____

Condizioni di conservazione:

Conservare tra 0°C e +4°C. Consumare entro 24 ore dall’apertura.

Paese di origine:

Italia

Operatore responsabile:

[Azienda] 

[Indirizzo completo] – Italia

Istruzioni:

Prodotto pronto al consumo. Non congelare.

Imballaggio:

Plastica riciclabile – PP5

Codice TARIC:

0705 29 00 (UE) 

0705 29 (Turchia)

Vuoi saperne di più? Contattaci qui per chiedere i nostri servizi.

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Turismo, affitti brevi, procedure amministrative, controlli fiscali.

Pubblicato il Settembre 11, 2025 da admin

Indice

  1. Il settore della ricettività extralberghiera ed il fenomeno degli affitti brevi
  2. La normativa sugli affitti brevi e recenti aggiornamenti
  3. Le procedure amministrative
  4. Le tecniche gestionali
  5. Conclusioni

Il Regolamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo e del Consiglio dell’11 aprile 2024 stabilisce un quadro per la raccolta e la condivisione dei dati relativi ai servizi di locazione a breve termine, modificando il Regolamento (UE) 2018/1724. Questa normativa mira a migliorare la trasparenza nel settore delle locazioni a breve termine, consentendo alle autorità pubbliche di raccogliere dati dai fornitori di servizi e dalle piattaforme online. L’obiettivo è supportare una migliore formulazione delle politiche e garantire uno sviluppo più sostenibile del settore turistico. Il regolamento affronta le sfide poste dalla crescita rapida dei servizi di locazione a breve termine, come la diminuzione della disponibilità di alloggi a lungo termine e l’aumento degli affitti e dei prezzi delle case, fornendo informazioni affidabili che le autorità possono utilizzare per valutare l’impatto reale di tali servizi e sviluppare risposte politiche appropriate e proporzionate.

Il recente regolamento dell’Unione Europea sugli affitti brevi mira a incrementare la trasparenza e la sicurezza nel settore delle locazioni temporanee. Con l’introduzione di un sistema di registrazione obbligatorio, i locatori sono tenuti a fornire dati dettagliati sulle proprietà offerte, inclusi il tipo di unità, il numero di posti letto e l’indirizzo. Questo processo culmina con l’assegnazione di un numero unico di registrazione, che deve essere visibile in tutti gli annunci online. In ogni Stato membro sarà istituito un registro delle attività in esame: all’atto della registrazione i locatori forniranno tutte le loro generalità, sia come persona fisica che giuridica, e le  informazioni necessarie, per ciascuna unità, quali l’ indirizzo, il tipo di unità, i posti letto. Le piattaforme digitali come Airbnb e Booking.com dovranno collaborare attivamente, fornendo dati mensili alle autorità per facilitare il monitoraggio e la regolamentazione del mercato. Queste misure sono state adottate per combattere l’evasione fiscale e garantire pratiche eque nel mercato degli affitti a breve termine, contribuendo così a un ambiente più sicuro e regolamentato per turisti e residenti.

La raccolta di tali dati, armonizzata a livello europeo, è finalizzata alla gestione delle informazioni sul numero di pernottamenti relativi ad un’unità registrata data in locazione, sul numero di ospiti, sul  paese di residenza o provenienza degli ospiti, sull’indirizzo preciso dell’unità, sul numero di registrazione e sull’URL dell’annuncio relativo all’unità.

I dati e i documenti presentati secondo la procedura di registrazione saranno conservati in modo sicuro e per tutto  il periodo necessario per l’identificazione dell’unità e al massimo per un anno dopo la cancellazione dell’unità immobiliare locata dal registro.

L’anagrafe in questione servirebbe soprattutto a consentire i controlli sulle attività extralberghiere da pare delle autorità. È prevista inoltre una comunicazione di dati anche da parte dei providers di piattaforme online di locazione a breve termine su base mensile, prevista a cadenza trimestrale, invece,  per le piccole piattaforme online.

La normativa fiscale italiana ha introdotto importanti cambiamenti per quanto riguarda gli affitti brevi. A partire dal 1 gennaio 2024, la Legge di Bilancio ha implementato nuove obbligazioni fiscali per gli operatori imprenditoriali che gestiscono affitti di breve termine. Inoltre, il Parlamento Europeo ha adottato nuovi requisiti per la raccolta e la condivisione dei dati sui servizi di affitto breve, che entreranno in vigore due anni dopo la loro pubblicazione nel Giornale Ufficiale dell’UE. Queste regolamentazioni mirano a promuovere una piattaforma online trasparente e responsabile, proteggendo i consumatori da offerte fraudolente. In Italia, è in corso la sperimentazione di un database completo degli affitti turistici di breve termine, con l’obiettivo di contrastare situazioni irregolari e garantire l’omogeneità delle regole a livello nazionale. Per gli affitti brevi non gestiti imprenditorialmente, si applica la “Cedolare Secca”, una tassa forfettaria del 21% sul reddito da locazione.

Le nuove obbligazioni fiscali per gli operatori imprenditoriali che gestiscono affitti brevi in Italia, introdotte dalla Legge di Bilancio 2024,  includono l’applicazione di un’aliquota dell’imposta sostitutiva del 26% a partire dal secondo immobile affittato a breve termine, mentre per il primo immobile si mantiene l’aliquota del 21%. Gli intermediari non residenti devono ora seguire regole specifiche: coloro che hanno una stabile organizzazione in Italia devono adempiere agli stessi obblighi dei residenti attraverso tale organizzazione; i soggetti residenti in uno Stato membro dell’UE senza stabile organizzazione in Italia possono adempiere direttamente agli obblighi o nominare un rappresentante fiscale in Italia; infine, i soggetti non residenti nell’UE con una stabile organizzazione in uno Stato membro dell’UE devono adempiere agli obblighi tramite detta organizzazione, o nominare un rappresentante fiscale se non riconosciuti con una stabile organizzazione nell’UE. Inoltre, è stata mantenuta la ritenuta del 21% a titolo d’acconto, indipendentemente dal regime fiscale adottato dal beneficiario. Queste misure mirano a garantire la trasparenza e la correttezza nella gestione degli affitti brevi, assicurando il rispetto delle normative fiscali.

L’introduzione dell’aliquota del 26% per il secondo immobile affittato a breve termine rappresenta un plus nell’ambito delle norme fiscali relative alle gestioni degli affitti brevi.  Questa nuova aliquota si applica ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve maturati a partire dal 1° gennaio 2024, indipendentemente dalla data di stipula dei contratti e dalla percezione dei canoni. In pratica, per il primo immobile affittato a breve termine, il proprietario può beneficiare dell’aliquota ridotta del 21%, mentre per il secondo e i successivi immobili locati, si applica l’aliquota maggiorata del 26%. Questo cambiamento fiscale è stato introdotto con l’obiettivo di bilanciare il carico fiscale tra i proprietari di un singolo immobile e quelli che possiedono più immobili destinati agli affitti brevi. Inoltre, è importante notare che la ritenuta del 21% a titolo d’acconto rimane invariata e viene applicata dagli intermediari, come i gestori di portali telematici, al momento del pagamento dei canoni al beneficiario. Questa misura è stata presa per garantire che i proprietari di più immobili contribuiscano in modo equo al sistema fiscale, riflettendo la crescente popolarità degli affitti brevi e la necessità di una regolamentazione più stringente per prevenire l’evasione fiscale.

Prima delle modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2024, la normativa italiana sugli affitti brevi era regolata principalmente dal decreto legge n. 50/2017. Questo decreto definiva le locazioni brevi come contratti di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa, e includeva servizi accessori come la pulizia e la fornitura di biancheria. La cedolare secca sugli affitti, introdotta con il regime fiscale del 2011, permetteva ai proprietari di optare per una tassazione forfettaria del 21% sui redditi derivanti da tali locazioni, senza l’obbligo di registrazione dei contratti se non formati per atto pubblico o scrittura privata autentica. Gli intermediari, come gli operatori di portali telematici, erano soggetti a specifici adempimenti, tra cui la ritenuta sulla somma incassata e la trasmissione dei dati all’Agenzia delle Entrate. La disciplina prevedeva che, se in un anno si affittavano per finalità turistiche fino a quattro appartamenti per periodi non superiori a 30 giorni, l’attività non era considerata imprenditoriale. Superata questa soglia, l’attività si qualificava come imprenditoriale con tutte le implicazioni fiscali connesse.

Per avviare un bed & breakfast o un’attività di locazione breve in Italia, è necessario seguire una serie di procedure amministrative. In primo luogo, è fondamentale consultare la legge regionale vigente, poiché le normative possono variare da regione a regione. Una volta verificati i requisiti regionali, il passo successivo è rivolgersi allo Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP) del proprio Comune di residenza per ottenere la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA). La SCIA deve essere presentata all’ufficio comunale, compilata e corredata da tutti i documenti necessari, tra cui il documento di identità e il codice fiscale del titolare, l’ubicazione della struttura, il numero di posti letto e la distribuzione, i servizi igienici a disposizione degli ospiti, eventuali servizi complementari, e il periodo di esercizio e chiusura dell’attività. Inoltre, è richiesta una polizza assicurativa di responsabilità civile per eventuali danni ai clienti. Dopo aver presentato la SCIA e tutti i documenti richiesti, si può iniziare l’attività, a condizione che la struttura rispetti le normative vigenti in tema di sicurezza e condizioni igienico-sanitarie. È importante sottolineare che, oltre alla SCIA, possono essere necessari ulteriori passaggi specifici per la regione, come la registrazione presso il Registro delle Imprese e la scelta del regime fiscale appropriato.

Per avviare un’attività di affitti brevi o bed and breakfast in Campania, è necessario seguire la normativa regionale che stabilisce diversi requisiti e condizioni. Secondo la Legge Regionale 10 maggio 2001, n. 5, e le sue successive modifiche, tra cui la Legge Regionale 5 luglio 2023, n. 11, l’attività può essere svolta sia in forma non imprenditoriale, per integrazione del reddito familiare, sia in forma imprenditoriale, con iscrizione nel registro delle imprese. È richiesto che l’abitazione utilizzata non cambi destinazione d’uso e che il titolare mantenga la residenza o un domicilio stabile in essa. Inoltre, sono previsti requisiti minimi per le dimensioni delle camere e per i servizi igienici, oltre all’obbligo di fornire servizi quali pulizia quotidiana e cambio biancheria. Per la comunicazione delle generalità degli ospiti alle autorità di pubblica sicurezza, è necessario utilizzare un portale web dedicato.

Ogni camera destinata agli ospiti deve rispettare le seguenti dimensioni minime: 9 mq per un posto letto, 12 mq per due posti letto, 18 mq per tre posti letto e 24 mq per quattro posti letto. Questi standard sono importanti per garantire comfort e qualità del servizio agli ospiti. Inoltre, la legge prevede che l’attività di bed and breakfast debba assicurare servizi come la pulizia quotidiana dei locali e il cambio della biancheria, compresa quella da bagno, due volte alla settimana o a ogni cambio cliente.

E’ importante sottolineare che è obbligatoria l’osservanza delle leggi vigenti in materia di sicurezza, che includono ma non si limitano a: sistemi di allarme antincendio, segnaletica di sicurezza, estintori, uscite di emergenza e piani di evacuazione. È fondamentale garantire che tutti gli impianti elettrici e di riscaldamento siano a norma e regolarmente manutenuti. Per assicurare la conformità con tutte le normative di sicurezza, si consiglia di consultare un esperto e di verificare periodicamente eventuali aggiornamenti legislativi. Per ulteriori dettagli e aggiornamenti normativi, si consiglia di consultare le fonti ufficiali della Regione Campania.

Gli strumenti di gestione contabile per una struttura ricettiva extralberghiera sono fondamentali per il monitoraggio delle performance economiche e la conformità con le normative fiscali. Tra gli strumenti più utilizzati vi sono i software di property management system (PMS), che permettono di gestire prenotazioni, pagamenti, fatturazione e rapporti con i clienti in modo efficiente. È importante anche l’utilizzo di soluzioni per la gestione delle recensioni online, che influenzano la reputazione e quindi le performance della struttura. Altri strumenti includono sistemi per la gestione dei canali di prenotazione (channel manager), che sincronizzano le disponibilità su più piattaforme, e software per revenue management (o yeld management), che aiutano a ottimizzare i prezzi in base alla domanda. Infine, non vanno trascurati gli strumenti di contabilità generale e di reporting, che forniscono una visione chiara della situazione finanziaria e supportano le decisioni strategiche.

Questo tipo di software offre una soluzione completa per semplificare e ottimizzare le operazioni quotidiane, dalla gestione delle prenotazioni alla contabilità. Un PMS efficace consente di gestire in modo centralizzato le prenotazioni, i pagamenti, le comunicazioni con gli ospiti, e di monitorare la manutenzione e le attività di pulizia. Inoltre, un buon PMS fornisce dati analitici preziosi per valutare le performance finanziarie e operative della struttura, supportando così le decisioni strategiche del gestore.

Tra le funzionalità chiave di un PMS vi sono l’automazione dei processi manuali, come la gestione delle prenotazioni e la fatturazione, e l’integrazione con altri strumenti digitali, come i channel manager, che sincronizzano le disponibilità su diverse piattaforme di prenotazione online.

La scelta del PMS più adatto dipende dalle specifiche esigenze della struttura e può variare in base alle dimensioni, al tipo di clientela e ai servizi offerti. È importante valutare attentamente le caratteristiche del software, come l’usabilità, la scalabilità, il supporto tecnico e l’integrazione con altri sistemi esistenti. Per una gestione ottimale, si consiglia di selezionare un PMS che sia intuitivo, facilmente accessibile da dispositivi mobili e che offra un’interfaccia user-friendly.

Infine è molto importante per chi gestisce una qualunque attività ricettiva, sia a livello imprenditoriale sia a titolo non professionale, di qualunque dimensione piccola o grande, affidarsi ad un consulente di provata esperienza e competenza in materia di controllo di gestione e revenue management. Un consulente di revenue management offre servizi specializzati per massimizzare i ricavi di una struttura ricettiva, attraverso l’analisi dei dati di vendita, la pianificazione delle tariffe e la gestione dei canali distributivi. Questi professionisti lavorano per ottimizzare il mix di business e le strategie di vendita, utilizzando tecniche come il benchmarking competitivo e la previsione della domanda. Il loro obiettivo è ridurre l’invenduto e incrementare le prenotazioni dirette, migliorando così la qualità della tariffa e riducendo i costi.

D’altra parte, un consulente di controllo di gestione si concentra sull’analisi e l’interpretazione di dati finanziari e operativi per supportare le decisioni strategiche e operative. Questi consulenti aiutano a definire e realizzare tecniche e strumenti per la raccolta e diffusione di informazioni contabili ed extra contabili, come il budget, la contabilità analitica e industriale, e il tableau de bord (sistema di reporting). Il loro lavoro è cruciale per garantire che le risorse economiche, finanziarie e produttive vengano impiegate in maniera efficace ed efficiente, in linea con gli obiettivi aziendali.

Entrambi i tipi di consulenti sono fondamentali per la gestione e il successo di una struttura ricettiva, offrendo un supporto personalizzato e basato su competenze specifiche che possono trasformare i dati in decisioni strategiche capaci di guidare l’azienda verso una crescita sostenibile e profittevole.

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Il fenomeno degli affitti brevi e b&b.

Pubblicato il Agosto 27, 2025 da admin

CIN per unità immobiliari destinate ad affitti brevi.  Profili economici,  fiscali e sanzionatori.

Indice

  1. La normativa introdotta con la legge di bilancio
  2. La necessità di tutelare il mercato turistico
  3. La rilevanza fiscale dell’attività di gestione di affitti brevi
  4. I controlli dell’Agenzia
  5. Come dichiarare i redditi degli affitti brevi

Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) è stato introdotto dal decreto-legge n. 145/2023, noto come “decreto anticipi”, e rappresenta un importante cambiamento nel settore delle locazioni brevi e turistiche in Italia. Questo codice è necessario per le unità immobiliari ad uso abitativo destinate a locazione turistica o breve, nonché per le strutture turistico-ricettive. L’obiettivo del CIN è di semplificare la gestione e il monitoraggio delle locazioni, garantendo maggiore trasparenza e controllo. La procedura per ottenere il CIN avviene tramite una piattaforma telematica gestita dal Ministero del Turismo, e la richiesta deve essere presentata in via telematica. Le sanzioni per il mancato rispetto degli obblighi relativi al CIN entreranno in vigore 60 giorni dopo la pubblicazione dell’avviso sull’attivazione della Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive e non oltre il 1° settembre 2024.

Per ottenere il Codice Identificativo Nazionale (CIN) in seguito al decreto-legge n. 145/2023, i titolari o gestori di strutture ricettive o immobili destinati a locazione breve o turistica devono presentare un’istanza telematica. Questa deve essere accompagnata da una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà ai sensi degli artt. 46 e 47 del D.P.R. n. 445/2000 che attesti i dati catastali dell’unità immobiliare o della struttura. Inoltre, per i locatori, è necessario attestare la presenza di dispositivi funzionanti per la rilevazione di gas combustibili e di monossido di carbonio, nonché di estintori portatili a norma di legge. L’accesso alla piattaforma per la richiesta del CIN avviene tramite identità digitale, come SPID o CIE, e dopo l’accesso, i titolari possono visualizzare e gestire le informazioni relative alle proprie strutture. Il profilo sanzionatorio prevede che nel caso venga effettuata una pubblicità della struttura sprovvista del CIN verrà irrogata una sanzione amministrativa al titolare di importo variante da € 800,00 ad € 8.000,00; se invece si tratta di annunci sprovvisti del citato CIN la sanzione varia da € 500,00 ad € 5.000,00. Ad essere sanzionata vi è anche la mancata osservanza dell’obbligo di dotazione di dispositivi per la rilevazione di fughe di gas combustibili e di monossido di carbonio e dell’obbligo di dotazione degli opportuni estintori omologati con un importo fino ad € 6.000,00.

Negli ultimi anni, il fenomeno degli affitti brevi in Italia ha registrato una crescita significativa. Secondo un’analisi del Centro studi Aigab, vi è stato un incremento medio del 13% degli annunci online tra marzo 2023 e marzo 2024, passando da 453mila a 510mila annunci. Questo aumento è stato particolarmente evidente in regioni come Lombardia, Lazio e Campania, mentre altre regioni hanno mantenuto numeri stabili. Il mercato degli affitti brevi ha raggiunto un valore di 11 miliardi di euro, con una quota di mercato del 42,3% delle presenze turistiche al 31 dicembre 2022. Inoltre, si è osservata una tendenza crescente verso soggiorni medi e lunghi periodi (oltre 30 giorni), che hanno visto un aumento del 30% dal 2021 al 2022. Questi dati riflettono un cambiamento nelle abitudini dei viaggiatori e un adattamento del mercato immobiliare a nuove forme di locazione, spesso facilitati dall’uso di piattaforme online come Airbnb. Tuttavia, è importante notare che, nonostante questi numeri in crescita, la percentuale di immobili sfitti rimane alta, superando il 27% del totale nazionale.

Le principali città italiane coinvolte nel fenomeno degli affitti brevi sono quelle che attraggono un alto numero di turisti e viaggiatori per motivi di lavoro o studio. Milano, con il suo dinamico mercato immobiliare, è in testa alla lista, seguita da Roma, che con la sua ricchezza storica e culturale attira visitatori da tutto il mondo. Firenze, con la sua inestimabile eredità artistica, e Venezia, unica per i suoi canali e la sua architettura, sono anch’esse al centro del fenomeno degli affitti brevi. Bologna, nota per la sua vivace atmosfera universitaria e la sua importanza come nodo di trasporto, registra anche un significativo numero di affitti brevi. Queste città, insieme a Napoli, famosa per la sua storia e la sua cucina, rappresentano i principali mercati per gli affitti brevi in Italia. La crescente domanda di soggiorni medio-lunghi ha portato a un aumento delle prenotazioni in queste aree, con Milano e Roma che mostrano una durata media dei soggiorni rispettivamente di 78 e 89 giorni. Questo trend riflette un cambiamento nelle esigenze abitative, con un numero crescente di professionisti e studenti che cercano soluzioni abitative flessibili e temporanee. La popolarità degli affitti brevi in queste città è anche alimentata dalla disponibilità di servizi online che facilitano la ricerca e la prenotazione di alloggi per periodi limitati.

Le tariffe medie per gli affitti brevi nelle principali città italiane variano in base a diversi fattori, come la posizione, il periodo dell’anno e il tipo di alloggio. Secondo i dati più recenti, Milano ha un prezzo medio giornaliero (ADP) di 92 euro, mentre Roma si attesta sui 95 euro. Firenze mostra un ADP di 98 euro, e Bologna di 52 euro. Questi valori possono aumentare notevolmente per alloggi situati in zone centrali o di particolare interesse turistico. Per esempio, come si evince dai prezzi tratti dai principali siti OTA, una notte in un monolocale al centro di Milano o Roma può costare fino a 400 euro. Altre città come Napoli e Venezia hanno tariffe che si aggirano tra i 70 e i 75 euro a notte, mentre città come Bari, Trieste, Genova e Parma presentano tariffe leggermente inferiori, dai 60 ai 65 euro a notte. È importante sottolineare che queste cifre sono indicative e possono subire variazioni in base alla stagionalità e alla domanda di mercato. Inoltre, la gestione dinamica delle tariffe da parte dei proprietari e delle piattaforme di affitto può influenzare i prezzi giornalieri.

Secondo i dati di AirDna, a giugno 2024, Parigi è l’unica tra le sette principali destinazioni europee analizzate in cui il numero di annunci di affitti brevi è superiore a quello pre-pandemia. La capitale francese ha registrato un aumento del 63% rispetto al 2019. Al contrario, Roma ha visto un calo del numero di annunci rispetto al 2019, ma ha registrato aumenti delle tariffe del 72,6% (Cfr. dati Regus ed Idealista).

Il fenomeno della crescita degli affitti brevi, meglio noti sotto il nome degli alloggi “Bed & Breakfast” è sicuramente importante dal punto di vista generale della sostenibilità del turismo soprattutto quando si osservano i dati delle città che rappresentano  forti  attrattori di  flussi turistici. Il carico umano superiore ai livelli di sostenibilità urbana pone enormi problemi alle amministrazioni comunali da punto di vista dell’ordine pubblico, igiene e sanità, mobilità e ecologia urbana. Dal loro canto, le amministrazioni hanno risposto al fenomeno aumentando, anche in modo considerevole in alcuni casi, l’imposta di soggiorno. Da questo contesto emerge quanto sia importante, quindi, l’emersione delle attività sommerse di affitto breve sia per esigenze di alimentazione delle entrate della finanza locale, sia per ordine pubblico, sia per rendere più sostenibile la gestione dei flussi turistici in entrata nelle grandi città che tradizionalmente sono meta di flussi turistici internazionali. Da questo punto di vista  le imprese alberghiere hanno sempre garantito una gestione sostenibile ed equilibrata dei soggiorni turistici. Gli imprenditori alberghieri stanno affrontando il fenomeno degli affitti brevi con una serie di strategie mirate a mantenere la competitività nel mercato turistico. Molti hanno iniziato ad adottare tecnologie avanzate per migliorare l’esperienza del cliente e offrire servizi personalizzati, cercando di distinguersi dalle offerte di affitti brevi. Alcuni alberghi hanno introdotto tariffe dinamiche e offerte speciali per attrarre clienti che potrebbero altrimenti optare per un affitto breve. Inoltre, c’è un crescente interesse verso la creazione di esperienze uniche e autentiche che possono essere vissute solo in albergo, come eventi esclusivi o pacchetti vacanza tematici. Allo stesso tempo, gli imprenditori stanno lavorando con le autorità locali per garantire che le normative sugli affitti brevi siano applicate equamente, assicurando che tutti i fornitori di alloggi rispettino gli stessi standard di sicurezza e qualità. Questo include il sostegno a misure come l’introduzione del Codice Identificativo Nazionale (CIN) per monitorare e regolamentare il settore. Nonostante le sfide, molti imprenditori alberghieri vedono anche opportunità nel fenomeno degli affitti brevi, come la possibilità di collaborare con gestori di affitti brevi per offrire soggiorni prolungati o servizi complementari, adottando un approccio proattivo e adattivo per gestire il cambiamento del panorama turistico e continuare a prosperare in un mercato in evoluzione.

La norma sugli affitti turistici e locazioni brevi, introdotta dall’articolo 13-ter, della legge n. 191/2023, ha lo scopo di assicurare la tutela della concorrenza, la trasparenza del mercato, il coordinamento a livello informativo, statistico e informatico dei dati dell’amministrazione statale, regionale e locale, oltre a garantire maggiori livelli di sicurezza del territorio sanzionando le forme irregolari di ospitalità. Infatti la norma prevede che  chiunque eserciti, direttamente o per il tramite di un intermediario (es. OTA), in forma imprenditoriale, l’attività di locazione per finalità turistiche o di locazioni brevi è assoggettato all’obbligo della segnalazione certificata di inizio attività (Scia) presso lo sportello unico per le attività produttive (Suap) del comune di competenza nel cui ambito territoriale viene svolta quell’attività.

I controlli fiscali sulle attività di affitti brevi in Italia sono gestiti dall’Agenzia delle Entrate e si basano su un sistema di monitoraggio e verifica delle informazioni fornite dai locatori. Il Decreto Crescita n. 34/2020 ha introdotto un nuovo scambio di informazioni tra le autorità fiscali e i comuni per rafforzare i controlli sugli affitti brevi. Questo include la trasmissione dei dati relativi ai contratti di locazione e alle somme incassate, sia che la locazione avvenga direttamente tra proprietario e locatario sia che intervengano intermediari come agenzie immobiliari o piattaforme online. Inoltre, la Legge di Bilancio 2024 ha introdotto modifiche alla tassazione degli affitti brevi, con l’introduzione di una cedolare secca del 26% per i redditi derivanti da questi contratti. I locatori devono rispettare gli adempimenti fiscali, come la registrazione dei contratti e la dichiarazione dei redditi, per evitare sanzioni. L’Agenzia delle Entrate utilizza anche i dati della banca dati “Alloggiati Web” del ministero dell’Interno, che contiene le comunicazioni alle questure sulle presenze nelle strutture ricettive, per incrociare le informazioni e identificare eventuali discrepanze tra i dati dichiarati e la realtà operativa.

I redditi derivanti dalle locazioni brevi devono essere dichiarati nella dichiarazione dei redditi utilizzando il Modello 730. Secondo le informazioni fornite dall’Agenzia delle Entrate, i redditi fondiari per i proprietari o titolari di diritti reali sugli immobili vanno indicati nel quadro B del Modello 730. In particolare, nella prima sezione di questo quadro (B1-B6) si dichiarano i redditi dei fabbricati, mentre la seconda sezione (B11) è dedicata ai dati relativi ai contratti di locazione. Per esempio, al rigo B1, in colonna 1 si riporta la rendita catastale dell’immobile e in colonna 2 il codice utilizzo, che per le locazioni brevi è il numero “3”. Nel caso in cui si opti per il regime della cedolare secca, è necessario barrare la casella di colonna 11 “Cedolare secca” per applicare l’imposta sostitutiva del 21%. È importante notare che, con le novità introdotte dalla legge di bilancio 2024, il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto solo se non si supera la destinazione alla locazione breve di non più di 4 appartamenti per ciascun periodo d’imposta applicando l’aliquota del 21% solo alla prima unità immobiliare concessa in affitto breve e quella del 26% alle successive unità immobiliari fino alla quarta.

Superare il limite di quattro unità immobiliari destinate alla locazione breve in Italia comporta significative conseguenze fiscali. A partire dal 1 gennaio 2021, se un contribuente affitta più di quattro appartamenti per finalità turistiche, l’attività viene presunta svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del Codice Civile. Questo significa che il proprietario sarà considerato un imprenditore e dovrà soddisfare gli obblighi fiscali relativi, come l’apertura di una partita IVA, la rinuncia al regime della cedolare secca e l’assolvimento dei contributi previdenziali per commercianti. Inoltre, l’attività sarà soggetta a un regime fiscale ordinario con un coefficiente di redditività del 40%, anziché beneficiare delle agevolazioni previste per le locazioni brevi, come l’imposta sostitutiva del 21% e 26% prevista dalla cedolare secca. Le sanzioni per la violazione di questa normativa possono variare da 600 a 6.000 euro per ogni unità immobiliare in eccesso. Pertanto, è fondamentale per i proprietari di immobili destinati a locazioni brevi essere consapevoli di queste regole per evitare sanzioni e garantire la conformità con la normativa vigente.

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