{"id":1,"date":"2025-08-27T12:36:14","date_gmt":"2025-08-27T12:36:14","guid":{"rendered":"https:\/\/sistemiemanagement.com\/blog\/?p=1"},"modified":"2025-09-11T15:31:43","modified_gmt":"2025-09-11T15:31:43","slug":"hello-world","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/sistemiemanagement.com\/blog\/?p=1","title":{"rendered":"Il fenomeno degli affitti brevi e b&b."},"content":{"rendered":"\n
\"\"<\/figure>\n\n\n\n

CIN per unit\u00e0 immobiliari destinate ad affitti brevi.  Profili economici,  fiscali e sanzionatori.<\/p>\n\n\n\n

Indice<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. La normativa introdotta con la legge di bilancio<\/li>\n\n\n\n
  2. La necessit\u00e0 di tutelare il mercato turistico<\/li>\n\n\n\n
  3. La rilevanza fiscale dell\u2019attivit\u00e0 di gestione di affitti brevi<\/li>\n\n\n\n
  4. I controlli dell\u2019Agenzia<\/li>\n\n\n\n
  5. Come dichiarare i redditi degli affitti brevi<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) \u00e8 stato introdotto dal decreto-legge n. 145\/2023, noto come “decreto anticipi”, e rappresenta un importante cambiamento nel settore delle locazioni brevi e turistiche in Italia. Questo codice \u00e8 necessario per le unit\u00e0 immobiliari ad uso abitativo destinate a locazione turistica o breve, nonch\u00e9 per le strutture turistico-ricettive. L’obiettivo del CIN \u00e8 di semplificare la gestione e il monitoraggio delle locazioni, garantendo maggiore trasparenza e controllo. La procedura per ottenere il CIN avviene tramite una piattaforma telematica gestita dal Ministero del Turismo, e la richiesta deve essere presentata in via telematica. Le sanzioni per il mancato rispetto degli obblighi relativi al CIN entreranno in vigore 60 giorni dopo la pubblicazione dell’avviso sull’attivazione della Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive e non oltre il 1\u00b0 settembre 2024.<\/p>\n\n\n\n

    Per ottenere il Codice Identificativo Nazionale (CIN) in seguito al decreto-legge n. 145\/2023, i titolari o gestori di strutture ricettive o immobili destinati a locazione breve o turistica devono presentare un’istanza telematica. Questa deve essere accompagnata da una dichiarazione sostitutiva di atto di notoriet\u00e0 ai sensi degli artt. 46 e 47 del D.P.R. n. 445\/2000 che attesti i dati catastali dell’unit\u00e0 immobiliare o della struttura. Inoltre, per i locatori, \u00e8 necessario attestare la presenza di dispositivi funzionanti per la rilevazione di gas combustibili e di monossido di carbonio, nonch\u00e9 di estintori portatili a norma di legge. L’accesso alla piattaforma per la richiesta del CIN avviene tramite identit\u00e0 digitale, come SPID o CIE, e dopo l’accesso, i titolari possono visualizzare e gestire le informazioni relative alle proprie strutture. Il profilo sanzionatorio prevede che nel caso venga effettuata una pubblicit\u00e0 della struttura sprovvista del CIN verr\u00e0 irrogata una sanzione amministrativa al titolare di importo variante da \u20ac 800,00 ad \u20ac 8.000,00; se invece si tratta di annunci sprovvisti del citato CIN la sanzione varia da \u20ac 500,00 ad \u20ac 5.000,00. Ad essere sanzionata vi \u00e8 anche la mancata osservanza dell\u2019obbligo di dotazione di dispositivi per la rilevazione di fughe di gas combustibili e di monossido di carbonio e dell\u2019obbligo di dotazione degli opportuni estintori omologati con un importo fino ad \u20ac 6.000,00.<\/p>\n\n\n\n

    Negli ultimi anni, il fenomeno degli affitti brevi in Italia ha registrato una crescita significativa. Secondo un’analisi del Centro studi Aigab, vi \u00e8 stato un incremento medio del 13% degli annunci online tra marzo 2023 e marzo 2024, passando da 453mila a 510mila annunci. Questo aumento \u00e8 stato particolarmente evidente in regioni come Lombardia, Lazio e Campania, mentre altre regioni hanno mantenuto numeri stabili. Il mercato degli affitti brevi ha raggiunto un valore di 11 miliardi di euro, con una quota di mercato del 42,3% delle presenze turistiche al 31 dicembre 2022. Inoltre, si \u00e8 osservata una tendenza crescente verso soggiorni medi e lunghi periodi (oltre 30 giorni), che hanno visto un aumento del 30% dal 2021 al 2022. Questi dati riflettono un cambiamento nelle abitudini dei viaggiatori e un adattamento del mercato immobiliare a nuove forme di locazione, spesso facilitati dall’uso di piattaforme online come Airbnb. Tuttavia, \u00e8 importante notare che, nonostante questi numeri in crescita, la percentuale di immobili sfitti rimane alta, superando il 27% del totale nazionale.<\/p>\n\n\n\n

    Le principali citt\u00e0 italiane coinvolte nel fenomeno degli affitti brevi sono quelle che attraggono un alto numero di turisti e viaggiatori per motivi di lavoro o studio. Milano, con il suo dinamico mercato immobiliare, \u00e8 in testa alla lista, seguita da Roma, che con la sua ricchezza storica e culturale attira visitatori da tutto il mondo. Firenze, con la sua inestimabile eredit\u00e0 artistica, e Venezia, unica per i suoi canali e la sua architettura, sono anch’esse al centro del fenomeno degli affitti brevi. Bologna, nota per la sua vivace atmosfera universitaria e la sua importanza come nodo di trasporto, registra anche un significativo numero di affitti brevi. Queste citt\u00e0, insieme a Napoli, famosa per la sua storia e la sua cucina, rappresentano i principali mercati per gli affitti brevi in Italia. La crescente domanda di soggiorni medio-lunghi ha portato a un aumento delle prenotazioni in queste aree, con Milano e Roma che mostrano una durata media dei soggiorni rispettivamente di 78 e 89 giorni. Questo trend riflette un cambiamento nelle esigenze abitative, con un numero crescente di professionisti e studenti che cercano soluzioni abitative flessibili e temporanee. La popolarit\u00e0 degli affitti brevi in queste citt\u00e0 \u00e8 anche alimentata dalla disponibilit\u00e0 di servizi online che facilitano la ricerca e la prenotazione di alloggi per periodi limitati.<\/p>\n\n\n\n

    Le tariffe medie per gli affitti brevi nelle principali citt\u00e0 italiane variano in base a diversi fattori, come la posizione, il periodo dell’anno e il tipo di alloggio. Secondo i dati pi\u00f9 recenti, Milano ha un prezzo medio giornaliero (ADP) di 92 euro, mentre Roma si attesta sui 95 euro. Firenze mostra un ADP di 98 euro, e Bologna di 52 euro. Questi valori possono aumentare notevolmente per alloggi situati in zone centrali o di particolare interesse turistico. Per esempio, come si evince dai prezzi tratti dai principali siti OTA, una notte in un monolocale al centro di Milano o Roma pu\u00f2 costare fino a 400 euro. Altre citt\u00e0 come Napoli e Venezia hanno tariffe che si aggirano tra i 70 e i 75 euro a notte, mentre citt\u00e0 come Bari, Trieste, Genova e Parma presentano tariffe leggermente inferiori, dai 60 ai 65 euro a notte. \u00c8 importante sottolineare che queste cifre sono indicative e possono subire variazioni in base alla stagionalit\u00e0 e alla domanda di mercato. Inoltre, la gestione dinamica delle tariffe da parte dei proprietari e delle piattaforme di affitto pu\u00f2 influenzare i prezzi giornalieri.<\/p>\n\n\n\n

    Secondo i dati di AirDna<\/strong>, a giugno 2024, Parigi<\/strong> \u00e8 l\u2019unica tra le sette principali destinazioni europee analizzate in cui il numero di annunci di affitti brevi \u00e8 superiore a quello pre-pandemia. La capitale francese ha registrato un aumento del 63%<\/strong> rispetto al 2019. Al contrario, Roma<\/strong> ha visto un calo del numero di annunci rispetto al 2019, ma ha registrato aumenti delle tariffe del 72,6% <\/strong>(Cfr. dati Regus ed Idealista).<\/p>\n\n\n\n

    Il fenomeno della crescita degli affitti brevi, meglio noti sotto il nome degli alloggi \u201cBed & Breakfast\u201d \u00e8 sicuramente importante dal punto di vista generale della sostenibilit\u00e0 del turismo soprattutto quando si osservano i dati delle citt\u00e0 che rappresentano  forti  attrattori di  flussi turistici. Il carico umano superiore ai livelli di sostenibilit\u00e0 urbana pone enormi problemi alle amministrazioni comunali da punto di vista dell\u2019ordine pubblico, igiene e sanit\u00e0, mobilit\u00e0 e ecologia urbana. Dal loro canto, le amministrazioni hanno risposto al fenomeno aumentando, anche in modo considerevole in alcuni casi, l\u2019imposta di soggiorno. Da questo contesto emerge quanto sia importante, quindi, l\u2019emersione delle attivit\u00e0 sommerse di affitto breve sia per esigenze di alimentazione delle entrate della finanza locale, sia per ordine pubblico, sia per rendere pi\u00f9 sostenibile la gestione dei flussi turistici in entrata nelle grandi citt\u00e0 che tradizionalmente sono meta di flussi turistici internazionali. Da questo punto di vista  le imprese alberghiere hanno sempre garantito una gestione sostenibile ed equilibrata dei soggiorni turistici. Gli imprenditori alberghieri stanno affrontando il fenomeno degli affitti brevi con una serie di strategie mirate a mantenere la competitivit\u00e0 nel mercato turistico. Molti hanno iniziato ad adottare tecnologie avanzate per migliorare l’esperienza del cliente e offrire servizi personalizzati, cercando di distinguersi dalle offerte di affitti brevi. Alcuni alberghi hanno introdotto tariffe dinamiche e offerte speciali per attrarre clienti che potrebbero altrimenti optare per un affitto breve. Inoltre, c’\u00e8 un crescente interesse verso la creazione di esperienze uniche e autentiche che possono essere vissute solo in albergo, come eventi esclusivi o pacchetti vacanza tematici. Allo stesso tempo, gli imprenditori stanno lavorando con le autorit\u00e0 locali per garantire che le normative sugli affitti brevi siano applicate equamente, assicurando che tutti i fornitori di alloggi rispettino gli stessi standard di sicurezza e qualit\u00e0. Questo include il sostegno a misure come l’introduzione del Codice Identificativo Nazionale (CIN) per monitorare e regolamentare il settore. Nonostante le sfide, molti imprenditori alberghieri vedono anche opportunit\u00e0 nel fenomeno degli affitti brevi, come la possibilit\u00e0 di collaborare con gestori di affitti brevi per offrire soggiorni prolungati o servizi complementari, adottando un approccio proattivo e adattivo per gestire il cambiamento del panorama turistico e continuare a prosperare in un mercato in evoluzione.<\/p>\n\n\n\n

    La norma sugli affitti turistici e locazioni brevi, introdotta dall\u2019articolo 13-ter, della legge n. 191\/2023, ha lo scopo di assicurare la tutela della concorrenza, la trasparenza del mercato, il coordinamento a livello informativo, statistico e informatico dei dati dell\u2019amministrazione statale, regionale e locale, oltre a garantire maggiori livelli di sicurezza del territorio sanzionando le forme irregolari di ospitalit\u00e0. Infatti la norma prevede che  chiunque eserciti, direttamente o per il tramite di un intermediario (es. OTA), in forma imprenditoriale, l\u2019attivit\u00e0 di locazione per finalit\u00e0 turistiche o di locazioni brevi \u00e8 assoggettato all\u2019obbligo della segnalazione certificata di inizio attivit\u00e0 (Scia) presso lo sportello unico per le attivit\u00e0 produttive (Suap) del comune di competenza nel cui ambito territoriale viene svolta quell\u2019attivit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

    I controlli fiscali sulle attivit\u00e0 di affitti brevi in Italia sono gestiti dall’Agenzia delle Entrate e si basano su un sistema di monitoraggio e verifica delle informazioni fornite dai locatori. Il Decreto Crescita n. 34\/2020 ha introdotto un nuovo scambio di informazioni tra le autorit\u00e0 fiscali e i comuni per rafforzare i controlli sugli affitti brevi. Questo include la trasmissione dei dati relativi ai contratti di locazione e alle somme incassate, sia che la locazione avvenga direttamente tra proprietario e locatario sia che intervengano intermediari come agenzie immobiliari o piattaforme online. Inoltre, la Legge di Bilancio 2024 ha introdotto modifiche alla tassazione degli affitti brevi, con l’introduzione di una cedolare secca del 26% per i redditi derivanti da questi contratti. I locatori devono rispettare gli adempimenti fiscali, come la registrazione dei contratti e la dichiarazione dei redditi, per evitare sanzioni. L’Agenzia delle Entrate utilizza anche i dati della banca dati “Alloggiati Web” del ministero dell’Interno, che contiene le comunicazioni alle questure sulle presenze nelle strutture ricettive, per incrociare le informazioni e identificare eventuali discrepanze tra i dati dichiarati e la realt\u00e0 operativa.<\/p>\n\n\n\n

    I redditi derivanti dalle locazioni brevi devono essere dichiarati nella dichiarazione dei redditi utilizzando il Modello 730. Secondo le informazioni fornite dall’Agenzia delle Entrate, i redditi fondiari per i proprietari o titolari di diritti reali sugli immobili vanno indicati nel quadro B del Modello 730. In particolare, nella prima sezione di questo quadro (B1-B6) si dichiarano i redditi dei fabbricati, mentre la seconda sezione (B11) \u00e8 dedicata ai dati relativi ai contratti di locazione. Per esempio, al rigo B1, in colonna 1 si riporta la rendita catastale dell’immobile e in colonna 2 il codice utilizzo, che per le locazioni brevi \u00e8 il numero “3”. Nel caso in cui si opti per il regime della cedolare secca, \u00e8 necessario barrare la casella di colonna 11 “Cedolare secca” per applicare l’imposta sostitutiva del 21%. \u00c8 importante notare che, con le novit\u00e0 introdotte dalla legge di bilancio 2024, il regime fiscale delle locazioni brevi \u00e8 riconosciuto solo se non si supera la destinazione alla locazione breve di non pi\u00f9 di 4 appartamenti per ciascun periodo d’imposta applicando l\u2019aliquota del 21% solo alla prima unit\u00e0 immobiliare concessa in affitto breve e quella del 26% alle successive unit\u00e0 immobiliari fino alla quarta.<\/p>\n\n\n\n

    Superare il limite di quattro unit\u00e0 immobiliari destinate alla locazione breve in Italia comporta significative conseguenze fiscali. A partire dal 1 gennaio 2021, se un contribuente affitta pi\u00f9 di quattro appartamenti per finalit\u00e0 turistiche, l’attivit\u00e0 viene presunta svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del Codice Civile. Questo significa che il proprietario sar\u00e0 considerato un imprenditore e dovr\u00e0 soddisfare gli obblighi fiscali relativi, come l’apertura di una partita IVA, la rinuncia al regime della cedolare secca e l’assolvimento dei contributi previdenziali per commercianti. Inoltre, l’attivit\u00e0 sar\u00e0 soggetta a un regime fiscale ordinario con un coefficiente di redditivit\u00e0 del 40%, anzich\u00e9 beneficiare delle agevolazioni previste per le locazioni brevi, come l’imposta sostitutiva del 21% e 26% prevista dalla cedolare secca. Le sanzioni per la violazione di questa normativa possono variare da 600 a 6.000 euro per ogni unit\u00e0 immobiliare in eccesso. Pertanto, \u00e8 fondamentale per i proprietari di immobili destinati a locazioni brevi essere consapevoli di queste regole per evitare sanzioni e garantire la conformit\u00e0 con la normativa vigente.<\/p>\n\n\n\n

    \u00a0Vuoi saperne di pi\u00f9? Contattaci qui<\/a> per chiedere i nostri servizi.<\/p>\n\n\n\n

    <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    CIN per unit\u00e0 immobiliari destinate ad affitti brevi.  Profili economici,  fiscali e sanzionatori. Indice Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) \u00e8 stato introdotto dal decreto-legge n. 145\/2023, noto come “decreto anticipi”, e rappresenta un importante cambiamento nel settore delle locazioni brevi … Continua a leggere→<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[10],"tags":[],"class_list":["post-1","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-fisco-real-estate"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/sistemiemanagement.com\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/1","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/sistemiemanagement.com\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/sistemiemanagement.com\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/sistemiemanagement.com\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/sistemiemanagement.com\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=1"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/sistemiemanagement.com\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/1\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":169,"href":"https:\/\/sistemiemanagement.com\/blog\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/1\/revisions\/169"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/sistemiemanagement.com\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=1"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/sistemiemanagement.com\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=1"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/sistemiemanagement.com\/blog\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=1"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}